福建2016年1月自考00122房地产评估历年真题及答案

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福建2016年1月自考00122房地产评估历年真题及答案

1、在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额是

A.市场价值

B.公允价值

C.成交价格

D.评估价值

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2、现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为3000元/平米、2800元/平米、1500元/平米、400影平米，其容积率分别为6、4、2、1。如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

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3、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为

A.拍卖价格>招标价格>协议价格

B.拍卖价格>协议价格>招标价格

C.招标价格>拍卖价格>协议价格

D.招标价格>协议价格>拍卖价格

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4、市场比较法的理论依据是

A.均衡原理

B.预期原理

C.竞争原理

D.替代原理

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5、某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则综合资本化率为

A.5.2％

B.7.2％

C.8.2％

D.9.2％

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6、评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会

A.越高

B.越低

C.不变

D.不确定

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7、估价报告有原则性错误，指出具体错误，可不分项评分，该报告评定为

A.不合格

B.合格

C.中

D.量

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8、土地增值税的计税依据是

A.土地总成本

B.土地增值额

C.营业税

D.契税

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9、对于住宅用房地产，其基准地价的使用年限为

A.40年

B.50年

C.70年

D.99年

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10、以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括

A.管理费

B.保险费

C.房地产税金

D.利润

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11、下列特性中属于房地产自然属性的有

A.固定性

B.异质性

C.保值增值性

D.交易的等级性

E.使用耐久性

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12、市场比较法中针对市场状况调整的主要方法有

A.百分率法

B.价格指数法

C.加权平均法

D.价格变动率法

E.众数法

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13、下列属于对估价报告总要求的有

A.全面性

B.公正性

C.客观性

D.概括性

E.准确性

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14、房地产估价

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15、最高最佳利用

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16、【简答题】简述影响房地产价格的因素。

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17、【简答题】简述房地产状况调整的步骤。

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18、【简答题】简述资本化率概念及其实质。

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19、【简答题】简述建设用地使用权出让价格评估的特点和方法。

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20、【综合应用题】某房地产项目，预计在未来第一年净收益为30万元，此后每年净收益将会比上一年递增3万元，资本化率为8％，无限年使用，该宗房地产的价格为多少元?

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21、【综合应用题】某房地产评估的估价时点为2012年6月18日，现选取一可比实例A，其中有关资料如下：可比实例A的成交价格为4000影平米，成交时间为2010年6月18日；由于卖方急于出售，因此可比实例A的成交价格比正常价格低7％，由于可比实例A的区位因素好于估价对象，因此当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区位要高5％，可比实例A的实物状况比估价对象要差，因此导致可比实例A的价格要比估价对象低2％。假设当地房地产的价格水平的变动情况为2011年中期比2010年中期上涨1％，2012年中期比2011年中期上涨3％，根据以上资料估算A的比准价格。

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