自考房地产开发与经营08262复习资料（3）

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第3章房地产开发项目策划

3.1房地产开发项目策划概述

基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性  原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性  模式：概念策划、卖点群策划、等值策划

3.2房地产开发项目区位分析与选择

区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则  不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、 零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）

3.3房地产开发项目时机分析与选择

房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段

3.4房地产开发项目定位

定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位

定位原则：受众导向、差异化原则

第4章房地产开发投资

4.1房地产开发投资概述

投资主体：国家、企业和个人  投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金）  投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级 投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验

4.2房地产开发资金筹措

项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资

项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道

开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款

4.3房地产投资资金成本

概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价