自考试卷：浙江省2007年10月00122房地产评估自考试题及答案

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浙江省2007年10月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.供人们生活起居的建筑是（）

A.商业建筑B.工业建筑

C.公共建筑D.居住建筑

2.房地产价格的实质是房地产（）

A.市场价格B.权益价格

C.土地价格D.理论价格

3.房地产评估的对象是（）

A.房屋B.土地

C.建筑物D.房屋和土地

4.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。（）

A.级差地租B.城市地租

C.级差地租ⅠD.级差地租Ⅱ

5.某房地产价格为10000元，购买者抵押贷款6000元，贷款年利率为9%，若该类房地产的年纯收益1500元，则自有资本要求的资本化率为______%。（）

A.38 B.24

C.20 D.16

6.路线价法估价的第二个步骤应为（）

A.确定标准深度B.求取路线价

C.编制深度百分率表D.划分路线价区段

7.个别因素是指（）

A.是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素

B.是对某地区的房地产价格水平有影响的因素

C.是对广泛地区的房地产价格水平有影响因素

D.是对广泛对象的房地产价格水平有影响因素

8.一般对外交通设施服务半径为（）

A.0～10公里B.0～20公里

C.0～25公里D.0～30公里

9.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（）

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

10.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）

A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同

C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同

11.市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）

A.房地产的交易B.房地产的价格

C.类似房地产的交易D.房地产供求关系

12.成本估价时，土地开发费用为300万元，开发期二年，投资在两年内均匀投入，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为（）

A.15万B.20万

C.30万D.63万

13.房屋的商品租金构成因素是（）

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费

B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

14.剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如（）

A.生地、毛地、熟地B.已建好工程

C.旧房D.新房

15.路线价法主要适用于______的估价。（）

A.城市商业街道两侧土地B.城市居民街道两侧土地

C.城市郊区校区两侧土地D.城市行政大楼两侧土地

16.深度价格修正率表的制作形式有（）

A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率D.A、B、C三项综合

17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（）

A.土地交易方式B.房产交易方式

C.城市规划D.土地利用规划

18.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）

A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度

C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度

19.商业用地宗地地价修正系数表中不包含（）

A.进深修正B.宽度修正

C.使用年限修正D.公用设施完备

20.宗地价格评估报告的组成不包括（）

A.送文函B.宗地估价技术报告

C.附件和补充说明D.基准地价分析

二、多项选择题（本大题共15小题，每小题1分，共15分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.房地产环境条件不包括（）

A.城市经济发展条件B.房地产开发情况

C.建筑物保养D.城市社会发展水平

E.房地产业税收政策

2.根据我国实际情况，房地产价格可以分为以下几类（）

A.市场价、评估价B.房地产总价、土地价格、建筑物价格

C.生地价、熟地价D.抵押价格、租赁价格

E.单位价格、楼面价格

3.______是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。（）

A.评估价格B.单位价格

C.楼面价格D.分价格

E.生地价

4.影响房地产价格的环境因素（）

A.声觉环境B.大气环境

C.水文环境D.视觉环境

E.卫生环境

5.明确估价基本事项主要包括下列（）

A.明确估价目的B.明确估价对象

C.明确估价时点D.明确估价业务

E.明确估价地点

6.直接影响土地级别界线位置的是（）

A.单元划分B.定级单位

C.面积单元D.指标取样

E.指标计算

7.土地定级单元划分的方法有（）

A.手工法B.机助法

C.层次分析法D.绘图法

E.特尔菲法

8.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是（）

A.百货大楼B.普通住宅

C.办公楼D.旅馆

E.仓库

9.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（）

A.用途、土地级别B.土地上附着物的质量

C.土地上附着物修建的日期D.原土地使用者是私人或集体

E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

10.政府出让土地使用权的方式有（）

A.拍卖B.招标

C.协议D.分配

E.指定

11.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、三个25英尺的土地价值分别是路线价的（）

A.9%B.6%

C.7%D.8%

E.4%

12.房地产评估的三大基本方法是（）

A.剩余法B.市场比较法

C.成本法D.收益法

E.路线价估价法

13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有______等。（）

A.土地交易资料B.宏观经济资料

C.交易资料D.企业利润效益资料

E.土地入股资料

14.工业用地宗地地价修正系数表中包含（）

A.交通状况修正B.对外交通便利度修正

C.基础设施修正D.自然环境条件修正

E.容积率修正

15.评估报告中，核心部分是（）

A.估价师声明B.估价结果报告

C.估价技术报告D.估价的假设

E.附件

三、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）

1.简述影响房地产价格的因素。

2.简述影响房地产价格的主要经济因素。

3.综合资本化率的计算公式是什么？

4.简述剩余法估价的基本程序。

5.简述宗地价格评估报告的基本内容。

四、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

1.试述区位理论对土地定级估价的影响。

2.试述剩余法的适用范围。

五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

1.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5％；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2％，该类房地产的资本化率为9％。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

2.某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。

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