自考试卷：浙江省2008年1月00122房地产评估自考试题及答案

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浙江省2008年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1分,共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.

1.房地产评估的对象是（）

A.房屋B.土地

C.建筑物D.房屋与土地

2.房地产价格构成具有（）

A.单一性B.双重性

C.多样性D.商品性

3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差,一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（）

A.2个B.3个

C.4个D.5个

4.杜能理论的核心是（）

A.城市地租B.农业区位地租

C.级差地租D.建筑地段地租

5.理论上,土地价格构成可分为地租资本化和_________两部分.（）

A.土地投资与利息B.建筑开发成本

C.专业费用D.开发利润

6.目前我国房地产市场是一个（）

A.充分竞争市场B.不充分竞争市场

C.一级市场D.二级市场

7.上世纪80年代初,_________率先在全国收取土地使用费.（）

A.广州B.上海

C.深圳D.武汉

8."四三二一"法则属于_________百分率.（）

A.加权深度B.平均深度

C.累计深度D.单独深度

9.下列_________不是土地定级因素权重的确定方法.（）

A.特尔菲法B.因素成对比较法

C.层次分析法D.基准地价修正系数法

10._________是详细阐述估价过程的报告.（）

A.估价结果报告B.估价技术报告

C.估价师声明D.估价假设和限制条件

11.在收益法估价时,潜在毛收入、净收益都应按_________计算.（）

A.天B.月

C.季D.年

12.收益法中的年限修正系数是（）

A.r B.a/r

C.1-［1/（1+r）n］D.r/a

13.绝对地租形成的根本原因是（）

A.追加投资所带来的超额利润B.土地私有权的垄断

C.产品价格的垄断D.产品市场的垄断

14.由市场比较法估价得到的房地产价格,称为（）

A.积算价格B.比准价格

C.收益价格D.交易价格

15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（）

A.城市区域因素B.一般因素

C.个别因素D.时间因素

16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,_________,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.（）

A.扣除管理费B.扣除税费

C.扣除折旧D.扣除保险费

17.按不动产总价（售价）的一定比例计算利润,该比例常称作（）

A.销售回报率B.预期回报率

C.投资回报率D.最低回报率

18.估价对象的_________是指土地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系.（）

A.权益状况B.物质实体

C.客观存在D.主观推测

19._________是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件下,具体宗地在一定使用年限内的价格.（）

A.基准地价B.标定地价

C.宗地价格D.城镇地价

20.土地级的数目,根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分,小城市通常分为（）

A.1～3级B.3～5级

C.4～7级D.5～10级

二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.

21.以下_________房地产适合采用收益法进行价格评估.（）

A.出租房产B.医院

C.博物馆D.学校

E.商铺

22._________的分离,是地租产生的前提.（）

A.土地所有权B.房屋使用权

C.土地使用权D.房屋所有权

E.土地占有权

23.影响建筑物价格的个别因素主要有（）

A.建筑结构B.设计水平

C.基础设施配套D.规划限制

E.施工质量

24.在成本法评估旧有房地产价格时,建筑物折旧的求取方法有（）

A.余额递减法B.直线法

C.成新折扣法D.实际观察法

E.混合法

25.土地定级单元划分的方法有（）

A.层次分析法B.手工法

C.特尔菲法D.机助法

E.绘图法

26.房地产之所以有价格,是由其_________所决定的.（）

A.使用价值B.社会行政

C.稀缺性D.自然条件

E.商品性

27.市场比较法又可以称为_________等.（）

A.投资法B.现行市价法

C.原价法D.交易实例比较法

E.资本化法

28.区域性土地价格评估的基本模式包括（）

A.以基准地价为基础B.以土地定级为基础

C.以宗地地价为基础D.以交易地价为基础

E.以中房指数为基础

29._________的地段一般划分为同一路线价区段,路线价区段为带状地段.（）

A.地价不等B.地价相等

C.地段相连D.地段不连

E.性质相同

30.剩余法估价中,其专业费用包括_________等.（）

A.安装工程费B.规划设计费

C.建筑设计费D.销售费

E.工程概预算费

三、判断改错题（本大题共9小题,每小题2分,共18分）判断下列各题,正确的在题后括号内打"√",错的打"×",并改正划线部分.

31.英国著名经济学家威廉•配第把土地喻为"财富之父".（）

32.大城市划分的道路类型数目一般为5～7类.（）

33.成本法估价时,估价中的折旧基数是建筑物在估价时点的固定资产账面原值.（）

34.房地产评估报告一般有书信式、文字式、表格式三种.（）

35.基准地价对应的使用年限,是各用途土地使用权的最低出让年期.（）

36.当前城市基准地价评估的任务是评估商业用地的基准地价.（）

37.袋地是指里地线以内不直接临街的地块.（）

38.容积率的高低取决于城市规划,容积率越大,地价越低；反之,容积率越小,地价越高.（）

39.市场比较法、收益法和剩余法是房地产评估的基本方法.（）

四、简答题（本大题共3小题,每小题4分,共12分）

40.简答资本化率的确定方法.

41.简答基准地价成果图的表现形式.

42.简答级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的区别.

五、计算题（本大题共2小题,每小题10分,共20分）

43.有一可比实例,2003年6月的交易价格为每平方米3600元,2003年6月至2004年1月该类房地产价格平均每月上涨1%,2004年1月至2004年12月该类房地产价格平均每月下降0.2%,2004年12月至2005年6月该类房地产价格平均每月上升0.3%.求对该可比实例进行交易日期修正后,2005年3月的价格为多少?

44.某学校的教学楼要求评估,已知土地面积1000m2,建筑总面积为3000m2,钢筋混凝土结构,经估价师实地勘察,该房屋成新率为五成.学校位于城市郊区,目前该地区的土地单价为500元/m2,该市当前类似房屋的重置成本为2000元/m2,评估该教学楼现时价格.

六、论述题（本大题共2小题,每小题10分,共20分）

45.试述土地定级程序.

46.试述剩余法的适用范围.

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