2020年北京00173房地产金融自考考试大纲

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本大纲对应教材版本：《房地产金融》，谢经荣、殷红、王玉枚主编，中国人民大学出版社，2008年12月版

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北京市高等教育自学考试课程考试大纲

课程名称：房地产金融

课程代码：00173

2015年5月版

第一部分课程性质与设置目的

一、课程性质与特点

《房地产金融》课程是北京市高等教育自学考试物业管理专业（独立本科段）的一门专业必修课程，通过介绍房地产金融市场的发展规律、基本金融理论与分析方法，金融在房地产领域的具体应用以及房地产企业在筹资、投资、资产管理和利润分配等方面的管理方法等。增强学生在房地产金融方面的知识，及分析房地产金融风险问题和控制风险的能力以及筹投资等财务风险的能力。本课程的学习目的是使学生对房地产金融和财务管理有比较清楚的认识，掌握一定的房地产金融市场与金融工具的基础知识和财务管理方法和知识。

二、课程目标与基本要求

本课程内容涵盖抵押贷款的运作、质押和保证贷款、开发贷款、收益性房地产贷款、住房金融和个人住房贷款、资金筹集、资金成本和资金结构、证券投资、资产管理和利润分配等。课程目的是培养应用型人才，使学生掌握房地产金融和财务管理的基本理论与运作技能，并能结合案例和房地产业的实际情况灵活加以运用，提高学生识别房地产金融风险、控制风险、筹投资等财务风险的能力，从而为今后学习其他专业课奠定基础，也为学生毕业后从物业管理专业的工作打好基础。

本课程的重点章节是：第一章第1、3节；第二章：第1、2、3、4节；第三章：第1、2、3、4、5节；第四章：第2、3、4节；第五章：第2、3节；第六章：2、3节；第七章：第2、3节；第八章：第1、2节；第九章：第2、3、4节。

三、与本专业其他课程的关系

《房地产金融》是物业管理专业必修的专业课程，它与《物业经营管理》等课程相互衔接，为后续的课程奠定基础并提供有力支撑。

第二部分考核内容与考核目标

第一章绪论

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解房地产金融对房地产产业发展和国民经济良性运行的作用及我国房地产金融的未来发展趋势。在深刻理解房地产金融的作用和重要性，以及房地产产业特点的基础上，掌握房地产金融的概念、内容、作用和重要性。

二、考核知识点与考核目标

（一）房地产金融的作用和重要性

识记：房地产业的特点

房地产业的重要性

房地产金融的作用

理解：房地产业与金融业的关系

（二）房地产金融的发展

识记：成熟的房地产金融市场的标志

国内房地产金融市场存在的问题

理解：国外房地产金融的发展历史中的三种主要形式

1建筑业协会

2土地开发银行

3公积金制度

国内房地产金融的发展的几个阶段

（三）房地产金融的概念和内容

识记：房地产金融的概念

1广义概念

2狭义概念

理解：房地产金融的内容

第二章房地产金融基本知识

一、学习目的与要求

通过本章的学习，熟悉房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。了解房地产金融的资金来源、把握影响房地产金融的社会经济因素、利率及其相关问题。掌握房地产金融的基本知识，掌握房地产融资中资产收益、房地产开发、消费贷款等问题的分析方法。

二、考核知识点与考核目标

（一）房地产金融中的资金流及资本来源

识记：房地产金融中的资本流

资金来源

理解：保险公司

商业银行

储蓄贷款银行

互助储蓄银行

抵押银行

房地产投资信托公司

(二)影响房地产金融市场的社会经济因素

识记：影响房地产金融市场的社会、经济因素

房地产周期

理解：通货膨胀的变化

银行利率的变化

所得税法的变化

货币汇率的变化

日用品价格的变化

房地产证券和其它投资工具回报率的变化

金融政策

社会福利制度

(三)利率、贴现率和现值

识记：名义利率和现值

实际利率

贴现率

未来值

理解：利率

利率集

利率的期限结构

利率和可贷资金

利率同风险溢价

未来收益的贴现

一年收益的贴现

未来多年收益的贴现

应用：利率、贴现率和现值的计算

（四）资产收益率

识记：资产收益率

权益收益率

有效收益率

理解：准确界定资产收益率、权益收益率、有效收益率的概念

资产收益率的计算公式

权益收益率的计算公式

有效收益率的计算公式

应用：常用的几种收益率的计算方法

（五）信贷、担保贷款和抵押贷款

识记：信贷和担保贷款的定义和区别

抵押贷款、质押贷款和保证贷款

理解：界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念

信贷、担保贷款和抵押贷款三者的关系

信贷同抵押贷款的关系

质押贷款和保证贷款的定义和区别

第三章抵押贷款的运作

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解抵押贷款是房地产金融的重要组成部分。熟悉抵押贷款的基本知识、过程和原理。了解房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务，抵押人的还款清单等内容。掌握房地产抵押贷款过程中的杠杆原理。掌握利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押的流程。

二、考核知识点与考核目标

（一）杠杆原理

识记：抵押贷款

杠杆原理

杠杆作用的形式

理解：杠杆正作用

中性杠杆作用

杠杆的副作用

（二）抵押贷款的偿还

识记：还款方式

抵押贷款的几个指标

理解：本息均还法

先息后本法

月还款额

月本利和因子表

偿还清单

有效利率

贷款比率

应用：偿还清单的计算

（三）抵押贷款的运作过程

识记：抵押贷款的参与人

抵押贷款的运作过程

再抵押

理解：准确界定贷款比率、本金、摊还、再抵押的概念

参与人之间的关系

再抵押的运行

（四）抵押房屋的使用和管理

识记：抵押房屋的使用管理

违约后抵押房屋的处理

理解：抵押房屋的使用管理

抵押房屋的出租、转让

违约

处理

（五）利率变化对还款额的影响

识记：等额还款

贷款期限与月还款额

利率调整后还款数额的计算

理解：利率变化对还款额的影响

本息均还法

先息后本法

应用：利率调整后还款数额的计算

（六）期前还款的处理

识记：期前还款的概念

期前还款的罚则

期前还款的处理

理解：期前还款的处理的两种方法

（七）其他抵押贷款类型

识记：四种类型的抵押贷款

变率抵押贷款

理解：变率抵押贷款的类型

变率抵押贷款的运作

变率抵押贷款的优缺点

其他抵押贷款方式的优缺点

第四章个人住房贷款

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解个人住房贷款的概念、特点和种类，熟悉个人住房贷款的申办程序、贷款类型以及有关贷款的审查、建档等内容。掌握个人住房贷款的基本知识，把握抵押权的变更和登记以及贷款检查的内容，掌握贷款档案的建立与管理。

二、考核知识点与考核目标

（一）概述

识记：个人住房贷款的概念和特点

个人住房贷款的种类

理解：我国个人住房信贷业务现状

我国个人住房贷款业务前景

发展趋势判断

（二）个人住房贷款的申请、审查和审批

识记：个人住房贷款的申请

贷款审查

借款人资信评估

贷款审批

理解：借款人资格

申请人需提供的材料

应用：个人素质的评估

购房及还款能力的评估

（三）个人住房贷款的发放

识记：贷款额度、期限和利率

贷款还款方式

借款人资信评估

个人贷款的基本程序

个人住房贷款的发放

理解：等额本息还款法

等额本金还款法

累进偿还法

提前还款

应用：签订借款合同

住房抵押登记

土地使用权登记

（四）个人住房贷款贷后管理与贷款偿还

识记：贷后检查的主要内容

贷款形态

贷后管理方式

贷款档案的建立与管理

清户撤押

理解：贷款检查方式与程序

申请人需提供的材料

借款人相关资料

借款合同相关资料

应用：贷款检查借款合同相关资料

第五章房地产企业资金筹集管理

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解房地产企业资金的筹集方式、分类及其特点，通过教学，希望能使学生掌握现实工作中企业存在现实筹资渠道和方式，掌握对负债融资、权益融资的选择运用。

二、考核知识点与考核目标

（一）房地产企业筹资概述

识记：筹资的分类

筹资的渠道与方式

理解：筹资的原则

（二）权益资金的筹集

识记：吸收直接投资

发行股票

留存收益筹资

理解：发行认股权证

应用：认股权证初始价值

（三）负债资金的筹资

识记：银行借款

发行公司债券

理解：融资租赁

商业信用

应用：债券发行价格的确定

融资租赁租金的计算

第六章资金成本和资金结构

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解筹资中资金成本的概念和作用、成本习性、资金结构的概念及影响因素，熟悉个别资金成本、加权以边际资金成本、杠杆以及每股收益无差别点等的计算，掌握资金结构优化决策、资金成本综合比较和公司价值计算。

二、考核知识点与考核目标

（一）资金成本

识记：资金成本的概念和作用

理解：个别资金成本、加权资金成本

应用：边际资金成本

（二）杠杆原理

识记：杠杆效应、成本习性

理解：边际贡献与息税前利润

应用：经营杠杆、财务杠杆和复合杠杆

（三）资金结构

识记：资金结构概述

应用：资金结构的优化决策

第七章房地产企业证券投资管理

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解债券投资、股票投资管理的基本知识，熟悉债券投资与股票投资等的风险与报酬，掌握债券投资、股票投资和基金投资的计算并结合实际学习进行投资方案的选择。

二、考核知识点与考核目标

（一）投资概述

识记：投资概述

理解：基金投资

（二）投资风险与投资收益

识记：投资的风险与投资收益

应用：投资组合风险

收益分析

资本资产定价模型

（三）债券与股票投资

识记：债券投资的目的和特点

股票投资的目的和特点

理解：债券投资的优缺点

股票投资的优缺点

应用：债券的收益率、债券估价

股票的收益率、股票估价

第八章房地产企业资产管理

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解房地产企业现金、应收款、存货、开发产品、固定资产和其他资产管理的意义，熟悉现金、应收款、存货、开发产品、固定资产和其他资产管理的目的，掌握现金、应收款、存货、开发产品、固定资产和其他资产管理中的相关方法。

二、考核知识点与考核目标

（一）流动资产管理

识记：现金持有动机与成本

信用政策

开发产品的管理

存货的功能

理解：现金日常管理

应收款的日常管理

存货的成本

应用：最佳现金持有量

应收款机会成本的计算

材料的日常控制

（二）固定资产和其他资产

识记：固定资产的概述

理解：固定资产的日常管理

其他资产的管理

应用：固定资产折旧的决策

第九章利润分配管理

一、学习目的与要求

通过本章的学习，了解利润分配的基本原则、影响因素，熟悉股利政策、利润分配的程序和方案，掌握股票分割与股票回购。

二、考核知识点与考核目标

（一）利润分配概述

识记：利润分配的基本原则

股利理论

理解：确定利润分配政策应考虑的因素

（二）股利政策

识记：股利政策的意义

理解：股利政策的类型

（三）利润分配程序与方案

识记：利润分配程序

理解：股利分配方案的确定

（四）股票分割与股票回购

识记：股票分割

理解：股票回购

第三部分有关说明与实施要求

一、考核目标的能力层次表述

本课程的考核目标共分为三个能力层次：识记、理解、应用，它们之间是递进等级的关系，后者必须建立在前者的基础上。其具体含义为：

识记：能了解有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识理解和表述，是低层次的要求。

理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本理论、基本方法，能掌握有关概念、理论、方法的区别与联系，是较高层次的要求。

应用：在理解的基础上，能够运用基本概念、基本理论、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最高层次的要求。

二、指定教材

《房地产金融》，谢经荣、殷红、王玉枚主编，中国人民大学出版社，2008年12月版。

《房地产财务管理》，赵玉霞、周桂芳主编，人民交通出版社，2007年8月第1版。

三、自学方法指导

1、在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点与考核目标，以便在阅读教材时做到心中有数，突出重点，有的放矢。

2、在了解考试大纲内容的基础上，根据考核知识点和考核目标，在阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念要深刻理解，对基本理论要弄清它的思想，对基本方法要牢固掌握，并融会贯通，在头脑中形成完整的内容体系。

3、在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材重要的基本概念、原理、

方法等加以整理，以便从中加深对问题的认识、理解和记忆，有利于突出重点，并了解整个内容，不断提高自学能力。同时，在自学各章内容时，切勿死记硬背,要在理解的基础上加以记忆，注重理论联系实际，锻炼从实践的角度出发来思考问题，从而达到深层次的认识水平。

4、为了提高自学效果，应结合自学内容，尽可能地多看一些案例分析和动手做一些练习题，以便更好的理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题的能力。在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重从实际出发，具体问题具体分析。

四、社会助学的要求

1、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。

2、应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。

3、辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。

4、辅导时，应对学习方法进行指导。提倡"认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取

帮助，依靠自己学通"的方法。

5、辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。

6、注意对应考者能力的培养，特别是对自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中培养善于提出问题，分析问题，解决问题的能力。

7、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中

存在不同难度的试题。

8、助学学时：本课程共6学分，建议总课时不少于108学时，其中助学学时分配如下：

五、关于命题考试的若干规定

1、本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适当突出重点。

2、试卷中对不同能力层次的试题比例大致是：“识记”为30％、“理解”为50％、“应用”为20％。

3、试题难易程度分为较易、中等难度、较难三个层次。较难部分比例不超过30%，建议20%。

4、本课程命题采用的基本题型包括单项选择题，名词解释、简答题、论述题、计算题、案例分析题。

5、考试采用闭卷笔试的方式，考试时间150分钟，采用百分制评分，60分为及格。

六、题型举例

（一）单项选择题

1．我国房地产金融机构的主体是()

A.住房储蓄银行B.商业银行房地产信贷部

C.住房合作社D.住房信贷保险机构

（二）名词解释

1.房地产抵押贷款——

2.房地产金融——

（三）简答题

1.房地产金融的主要任务有哪些?

2.简述办理房地产抵押贷款的程序。

（四）论述题

1.试论金融业对推动我国房地产业发展的作用?

（五）计算题

某建筑物总建筑面积3000平方米，现在的重置价格每建筑平方米6000元，假设已使用了25年，还可以使用25年，设定其残值为零。试计算该建筑物的现时总价和单位价格。

（六）案例分析

央行上调利率，消费者如何选择最佳还贷方式？

随着金融市场利率进入加息通道，让不少购房者开始考虑一些新的房贷产品，从而能节省利息。银行当然也不会放过这打好的吸引客户的机会，纷纷推出了包括固定利率房贷、循环贷、入住还款法等房贷新品种。

固定利率房贷成热门

固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。这种还款方式的优点是利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

因此，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。

不过，如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。一般为提前还贷额的2%-3%。

急需资金宜选“循环贷”

国内有些商业银行推出了“循环贷”业务。所谓“循环贷”是指用户只需将自有住房到银行做抵押，就可以获得该住房价值80%的贷款额度，在房产抵押期间内可分次提款，循环使用。“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，可达30年。

如果购买一套价值50万的房屋，首付10万并已按揭还款10万，在这种情况下，只需要提出“循环贷”申请，就得到10万元的额度。另外，如果居民又提前还贷2万元，其获得的授信额度相应又变为12万，并且不需要另外手续。

但办理循环贷对房产的楼龄有规定：以竣工年限为准，楼龄不超过20年。居民可获得的最高贷款额度，也要受楼龄左右，一般情况下，楼龄越长，可获得的最高贷款额度越低，反之则高。

移动组合房贷防范风险

移动组合房贷是银行推出的更为灵活的一种住房按揭方式。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，汇款方式还可以随时调整。

这种按揭方式便于借款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式比，移动组合房贷还可以节省一部分利息支出。

“入住还款法”可减压力

“入住还款”是指客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。

这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如果居民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可以说是一种理想的选择。

年轻人宜选“双周供”

对于年轻人及首次置业者来说，一般有固定的收入但积蓄较少，需要父母资助首付款购买房屋。每月收入2500-3500元左右，那么，“双周供”还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。

按照7成20年贷款额度来计算，评估价40万元的二手房，银行可贷28万元，首付款12万元，双周还款额964元。评估价60万元的二手房，银行可贷42万元，首付款18万元，双周还款额1446元。

对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖等，还款基本能够解决。借款人只要事先做好规划、安排好自己的现金流即可。

问题：根据案例资料分析各种贷款特点及适用性。

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