自考试卷：浙江2008年4月00171房地产投资分析自考试题及答案

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浙江省2008年4月高等教育自学考试
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后,以其销售收入额为征税对象，税率为________，征收营业税。( )

A．3%B.5%

C.7%D.10%

2．购买________进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。( )

A．生地B.熟地

C.毛地D.新征用的地

3．随着________在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。( )

A．项目总资产B.递延资产

C.固定资产D.流动资产

4．城市建设维护税和教育费附加是依托________征收的一种税。( )

A．房地产销售收入B.营业税

C.房地产评估价值D.房屋出租收入

5．存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1124.86元。( )

A．一次B.二次

C.三次D.四次

6．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指________层次。( )

A．①②③B.①②

C.②③D.①③

7．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于________11月和12月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为"土地市场化开端"。( )

A．1985年B.1987年

C.1988年D.1997年

8．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的________内转让、出租或抵押。( )

A．30年B.40年

C.50年D.70年

9．房地产的________表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。( )

A．寿命周期长B.地区政策影响性

C.适应性D.不可移动性

10．________是实行三档差别比例税率的。( )

A．营业税B.土地增值税

C.城市维护建设税D.房产税

11．自用型购买者将房地产作为一种________，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。( )

A．普通消费品B.耐用消费品

C.经营消费品D.投资品

12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用?( )

A．土地出让金或征地费B.城市建设配套费

C.附属工程费D.拆迁安置补偿费

13．________是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )

A．单元估算法B.单位指标法

C.工程量近似匡算法D.预算估算法

14．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的________左右。( )

A．5%B.10%

C.15%D.20%

15．房地产项目融资的实质是发挥房地产的________,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益。( )

A．投资功能B.保值增值功能

C.优化资源功能D.财产功能

16．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自( )

A．投资者的自有资金B.银行的信贷资金

C.购房者的预付资金D.社会集资的资金

17．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价格的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行________的幅度税率。( )

A．1%B.3%-5%

C.5%-7%D.15%

18．土地估价的基本方法是( )

A．成本法B.收益还原法

C.市场比较法D.假设开发法

19．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括( )

A．税费条款B.价格浮动条款

C.财产保全D.所含服务及转租

20．________通常面向为数40000-150000的人口，可出租面积大约在1-3万平方米。( )

A．小型购物中心B.中型购物中心

C.大型购物中心D.仓储式商场

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括( )

A．权利B.收益

C.数量D.利益

E.边界

22．按贷款的用途，房地产贷款可分为( )

A．购建房贷款B.个人抵押贷款

C.信用贷款D.房地产经营贷款

E.房地产开发贷款

23．税收征收机关在________情况下，可以参照市场价格核定契税的计税依据。( )

A．成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的

B.所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的

C.只要存在成交价格明显低于市场价格

D.只要存在所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理

E.成交价格明显低于房地产评估价格

24．在房地产开发项目的租售阶段，对________多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )

A．住宅B.酒店

C.写字楼D.工业厂房

E.商品用房

25．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为( )

A．一手房市场B.二手房市场

C.一级市场D.二级市场

E.三级市场

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

26．简述房地产开发前期工作的主要内容。

27．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？

28．简述房地产投资具有哪些方面的特征？

29．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？

30．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。

四、计算题(本大题8分)

31．有一房地产投资项目期初投入600万元，各年的净现金流量见下表，折现率为12%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？

(注：标准动态投资回收期为5年，计算可利用下表进行)。

计算表 单位：万元

年份012345678

净现金流量-600150150200200200200200300

折现系数

净现值

累计净现值

五、论述题（本大题12分）

32．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？

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