自考试卷：浙江省2010年10月00122房地产评估自考试题及答案

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注：不同省份、不同专业的自考历年真题，只要课程代码和课程名称相同，都可参考使用。

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浙江省2010年10月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.在城市中，__________是影响土地利用的主要因素。（）

A.土地肥沃程度

B.气候、水文

C.工程地质条件的优劣、地形坡度

D.地貌、土壤

2.当容积率不变时，楼面地价与土地价格__________；地价不变，楼面地价与容积率__________。（）

A.成正比成正比

B.成正比成反比

C.成反比成反比

D.成反比成正比

3.区位理论的发展过程中，__________的理论核心是根据企业的生产成本最低确定企业的最佳区位。（）

A.成本学派

B.市场学派

C.行为学派

D.管理学派

4.一般来说，在城市化初期，由于经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以__________为主，房地产的价格__________。（）

A.第一、第二产业较高

B.第一、第二产业较低

C.第一、第三产业较高

D.第一、第三产业较低

5.容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，地价__________。容积率与地价的关系一般__________。（）

A.越高呈线性关系

B.越高不呈线性关系

C.越低不呈线性关系

D.越低呈线性关系

6.在市场资料丰富的情况下，__________则是最常用的方法。（）

A.成本法

B.收益法

C.剩余法

D.市场比较法

7.商业标准宗地的位置宜（）

A.选择街角地

B.多面临街

C.畸零地

D.一面临街

8.主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。划分单位时，选择__________以上的主导因素，作为划分单元、检测单元内部均值的标准。（）

A.一个

B.二个

C.四个

D.五个

9.一般情况下，房地产估价应采用__________指标。（）

A.实际收入

B.主观收入

C.客观收入

D.潜在收入

10.从收益法的观点看，房地产的价值是未来__________的现值之和。（）

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.正常净收益

D.销售收入

11.下列说法正确的是（）

A.在确定净收益时，不仅要测算有形收益，还要将各种无形收益折算成货币收益，共同计算

B.在确定净收益时，仅测算有形收益，不测算无形收益

C.在确定净收益时，仅测算无形收益，将各种无形收益折算成货币收益

D.在确定净收益时，将有形收益减去无形收益

12.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？（）

A.非单一性

B.可替代性

C.合法性

D.可修正性

13.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（都分别以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为__________元/平方米。（）

A.5089

B.5145

C.5236

D.5315

14.从卖方来说，成本法的理论依据是（）

A.恩格尔定律

B.供求关系原理

C.生产费用价值论

D.替代原理

15.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为（）

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.净地

16.一般，建筑物的经济寿命__________自然寿命。在房地产估价中一般应采用__________。（）

A.小于经济耐用年限

B.小于自然耐用年限

C.大于自然耐用年限

D.大于经济耐用年限

17.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是（）

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

18.__________能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。（）

A.市场比较法

B.剩余法

C.收益法

D.路线价估价法

19.基准地价系数修正法的基本原理是（）

A.供求关系原理

B.生产费用价值论

C.替代原理

D.投入产出原理

20.房地产评估报告，对于一般的例行估价案件都可采用__________评估报告书。（）

A.定型式

B.自由式

C.开放式

D.混合式

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.区位是__________在空间上有机组合的综合表现。（）

A.社会地理区位

B.自然地理区位

C.经济地理区位

D.交通地理区位

E.文化地理区位

2.根据区位地租理论，农作物分化成六种作物制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”。下列说法正确的是（）

A.第一区为自由农作区

B.第二区为林业区

C.第三区为放牧区

D.第三、四、五区为作物轮作区

E.第六区为放牧区

3.房地产估价的基本方法包括（）

A.市场比较法

B.收益法

C.剩余法

D.路线价法

E.成本法

4.反映交通通达度的因素因子，主要有（）

A.道路功能

B.道路宽度

C.路网密度

D.公交便捷度

E.对外交通设施

5.收益法又称作（）

A.收益还原法

B.资本化法

C.投资法

D.收益现值法

E.假设开发法

6.计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件是（）

A.应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入

B.收入应是实际收入

C.收入应是可能的最高收入

D.收入必须能持续获得

E.收入应具有预测性

7.所谓正常交易，是指__________的交易。（）

A.公开市场

B.信息通畅

C.交易双方平等自愿情况下

D.诚实无欺

E.有利害关系

8.折旧的求取方法包括（）

A.直线法

B.余额递减法

C.成新折扣法

D.实际观察法

E.混合法

9.路线价法特别适宜于（）

A.单个宗地估价考试论坛

B.特殊房地产的估价，如道观、寺庙、教堂等

C.土地课税估价

D.土地重划估价

E.征地拆迁估价

10.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正？（）

A.区域因素修正

B.个别因素修正

C.年期修正系数

D.期日修正系数

E.容积率修正系数

三、简答题（本大题共4小题，每小题5分，共20分）

1.地租理论的应用有哪些？

2.影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容？

3.资本化率的确定有哪些方法？

4.剩余法的前提条件有哪些？

四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

1.某房地产，经预测在未来4年的净收益将分别为100万元、120万元、125万元、140万元，从第5年以后到无限年，每年的净收益固定为150万元，资本化率为10%，无限年使用。求该房地产的收益价格。http://www.Examw.com

2.有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

1.论述综合土地定级程序。

2.论述市场比较法比较实例的选择应满足的要求。

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