00172房地产经营管理自考资料：房地产产品管理

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房地产产品管理

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一、土地征用管理

1．土地征用的概念与法律特征

土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。《宪法》规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。"《城市房地产管理法》第八条也明确规定，"城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。"《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以国家的名义进行，具有强制性。

征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有

的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

（2）合法性。

国家建设征用土地必须依法进行。

（3）补偿性。

《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过）明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。

（4）对象的广泛性。

（5）土地征用权属的变更性。

2.土地征用权的制衡

土地征用是宪法特别授予政府的一项权力，是对行政相对人的财产权最严厉的制约方式。土地征用从申请核准到实行都应有严格的法定正当程序，这种正当程序被视为政府行使征用权过程中保障私人权利所必须经过的步骤、应当采取的方式、不可缺少的过程，其由行政程序和司法程序构成，从事前调查、目的性批准决定到征用实施与反馈，包括了最大限度减少或消除自由裁量权的可能性，积极听取土地所有者和使用者的意见。同时政府行使征用权可能对私人的权利构成剥夺、限制或者侵害时，被征用者有权提出异议，可诉请司法机关按照法定的程序审查并做出最终的裁决，这种保障私人的发言权也构成对土地征用权的制约监督。

3．《土地管理法》有关条款

第二条第四款明确，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管冷言冷语办理征地补偿登记。

第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

4．土地征用程序

根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》，征用土地一般按照下列程序办理：申请用地，受理申请并审查有关文件，审批用地，征地实施，征地公告，签发用地证书，征地批准后的实施管理，颁发土地使用证。

5．征用土地的审批权限

《土地管理法》第四十五条对征用土地的审批权限作了明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6．征用土地的补偿与安置

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

二、房屋拆迁管理

1．法律依据

《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，自2001年11月1日起施行）。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

2．拆迁管理

《城市房屋拆迁管理条例》第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

3．拆迁补偿与安置

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

4．对拆迁单位的管理

根据1991年8月1日施行的《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号），城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：有上级主管部门同意组建的批准文件；有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

房屋拆迁单位必须申请领发《房屋拆迁资格证书》，未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前，应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。未经核准的，不得实施拆迁。

5．城市房屋拆迁施工现场的环境保护

《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》（北京市人民政府令第37号，一九九九年九月十四日）

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