00172房地产经营管理自考资料：房地产交易管理

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房地产交易管理

第一节房地产交易管理概述

一、房地产交易管理

1．概念

《城市房地产管理法》更明确规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。

房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

2．管理机构及其主要任务

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的主要任务是，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

二、房地产交易中的基本制度

1．房地产价格申报制度

2.房地产权属登记发证制度

3．房地产价格评估制度

4．房地产价格评估人员资格认证制度

5．城市土地有偿有期限使用制度

第二节房地产出售管理

一、商品房预售管理

《城市房地产管理法》（国主席令第29号，自1995年1月1日起施行）第四十四条要求，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《商品房销售管理办法》（建设部令88号）（2001年3月14日建设部第38次部常委会议审议通过，自2001年6月1日起施行），第六条明确，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日起施行）第二十三条要求，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十六条要求，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。第二十七条要求，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正）第四条明确，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条要求，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条明确，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第九条要求，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、商品房销售管理

《商品房销售管理办法》第七条要求，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第十条要求，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条要求，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条要求，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

三、城镇公房出售管理

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）有关条款。

建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》（建房改[1999]第43号文，1999年2月10日）。

《国家教育委员会关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》（1995年1月27日起施行）明确，高等学校在切实做好建立住房公积金和租金改革等项工作的基础上，可以结合本校实际，稳步进行出售学校部分公有住房工作。在这项工作中应掌握以下原则：

保留必要数量的公有住房供在职教职工租用。为保证高等学校当前和长远办学的需要，各校应结合本校实际，按中期发展规划，在校园内（或教学区附近）规划一定的区域，在此区域内的住房专供在职的部分一线教学、科研、管理人员和引进人才租用。这部分住房一般不低于按在职人员编制计划所需教职工住房总量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已经建在教学、科研和学生生活、体育运动区及其近、远期规划区域内的住房。（2）三层楼房以下的住房、危旧住房和非成套住房，以及有历史纪念意义的或属文物需保留的住房。（3）上级主管部门和地方政府规定不能出售的住房和经住房和经改建开发可产生较大经济和社会效益的住房。

稳步出售部分公有住房。为保证高校教学、科研工作高效率地开展，保证高校正常办学秩序和良好的育人环境，除在校园内（或教学区附近）规划保留的住房区域不宜出售之外，高校可以在校园内（或教学区附近）规划适当的区域，作为出售住房区，稳步向本校教职工出售公有住房。教职工购买此区域内的公有住房要坚持自愿的原则；购房后不能改变住房用途和赠予他人；购房5年后可以出售，但只能售给学校。

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