自考试卷：浙江2010年7月00171房地产投资分析自考试题及答案

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浙江省2010年7月高等教育自学考试
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题(本大题共24小题,每小题1分,共24分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.
1.以下特点符合居住物业的是()
A.以机构投资为主
B.位置对这类物业非常重要
C.不容易转手交易
D.投资风险相对较小
2.不考虑其他因素时,房地产适应性好坏和投资风险之间的关系是()
A.适应性好坏和投资风险之间并没有直接的联系
B.适应性越好,投资风险相对越大
C.适应性越好,投资风险相对越小
D.适应性差意味着需要的投资额小,风险小
3.政府下令银行收紧银根,提高对房地产开发商的贷款门槛,这一政策属于()
A.金融政策
B.税收政策
C.土地供给政策
D.住房政策
4.对一个特定的房地产投资项目而言,工程建设投资属于()
A.现金流入
B.现金流出
C.净现金流量
D.时间价值
5.某企业2008年经营成本80万元,销售税金20万元,期间费用10万元,经营利润130万元,营业外收支净额为45万元,所得税18万元,则该企业税后利润为()
A.47万元
B.55万元
C.137万元
D.157万元
6.某人存入银行100元钱,年利率为3%,以单利计息,则3年后该笔存款本利和为()
A.103元
B.103.54元
C.109元
D.109.27元
7.某房地产开发商开发了一栋商业物业,并将其用于自营,则该开发商的成本构成为()
A.开发过程中的成本支出
B.建设成本和出租成本
C.建设成本和经营成本
D.出租成本
8.以拍卖的方式出让土地使用权主要适用于()
A.普通居民住宅
B.划拨而得的土地
C.竞争性强、盈利性大的商业用地
D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地
9.按照国家有关法律规定,居住用地最高土地使用权出让年限为()
A.40年
B.50年
C.60年
D.70年
10.现代城市规划的着眼点是()
A.确定城市的性质、规模和布局
B.使城市居民的居住、生活、游憩和交通得以正常运行
C.保护城市生态环境,实现可持续发展
D.综合部署城市经济、文化、公用事业11.按照房地产产权的特点,可以将房地产市场分为()
A.完全产权的交易市场和部分产权的交易市场
B.一级市场和二级市场
C.增量市场和存量市场
D.土地交易市场和房屋交易市场
12.开征土地增值税增大了房地产商的开发成本,会导致供给曲线______平移.()
A.向左
B.向右
C.向上
D.向下
13.锅炉房、热力站的建设费用属于()
A.前期工程费
B.附属工程费
C.建安工程费
D.开发间接费
14.进行敏感性分析时,首先假设各变量之间相互独立,然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时,项目评估结果的变化情况,这种分析方法是()
A.单变量敏感性分析
B.双变量敏感性分析
C.多变量敏感性分析
D.盈亏平衡分析
15.主要反映开发项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的表格是()
A.营业利润测算表
B.资金来源与运用表
C.现金流量表（全部投资）
D.现金流量表（自有资金）
16.房地产开发企业开发产品合格率的计算公式是()
A.（当期按合同应完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
B.（当期完成的合格开发产品面积/当期按合同应完成的开发产品面积）×100%
C.（当期完成的合格开发产品面积/当期完成的开发产品面积）×100%
D.（当期完成的开发产品面积/当期完成的合格开发产品面积）×100%
17.以下企业资信等级中,最高一级是()
A.CCC
B.DDD
C.AAA
D.BBB
18.以下关于资产负债率的说法正确的有()
A.该指标属于短期偿债能力指标
B.该指标反映股权人所提供的资金占全部资产的比例
C.房地产开发公司的资产负债率一般较低
D.资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
19.以下关于利息保障倍数的说法正确的是()
A.利息保障倍数=（税后净利润+利息费用）/利息费用
B.该指标属于短期偿债指标
C.该指标高,则表明企业偿债能力较差
D.该指标接近于1,表明企业的利息负担过重,债权的安全性差
20.契税的纳税义务人是()
A.承受方
B.政府部门
C.成交价格
D.赠与人21.房产税的税率,按照房产原值计算缴纳时,税率为()
A.1%
B.1.2%
C.10%
D.12%
22.土地估价的基本方法是()
A.市场比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.收益还原法
23.土地投资时机的选择对土地投资行为的影响是()
A.只有土地投机商才会关注土地投资时机问题
B.土地开发商对土地投资时机问题无须太过关注
C.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越高
D.持有土地的时间越长,投资者的平均年收益就越低
24.基本上所有公寓投资成功的基础都是()
A.较低的购买价格
B.适当的租金水平
C.较高的出租率及租客满意程度
D.较好的租后服务
二、多项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.
25.三通一平指的是()
A.水通
B.通讯通
C.路通
D.电通
E.场地平整
26.提高利率对房地产投资的影响有()
A.对房地产实际价值产生折减作用
B.加重投资者的债务负担
C.提升开发商投资房地产的兴趣
D.增加了消费者的购买力
E.对工业厂房的投资更便宜了
27.以下关于资金时间价值,说法正确的有()
A.不同时间发生的不等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
B.不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
C.资金增值的实质是利息的存在
D.资金增值的实质是劳动者创造的剩余价值
E.从消费者的角度来看,资金时间价值体现为对其即期消费的必要补偿
28.房地产市场上自用型购买者的购买行为主要影响因素有()
A.其他使用者的需求特点
B.购买者自身特点
C.其他类型投资工具的收益水平
D.购买者偏好
E.房地产投资收益水平
29.房地产开发项目财务评价结果的主要影响因素有()
A.土地成本
B.建造成本
C.贷款利率
D.开发周期
E.投资收益率
30.房地产开发投资企业的资金在周转过程中存在的矛盾有()
A.资金来源的多样性和资金投入集中性的矛盾
B.资金筹集的高成本性和销售价格平均化的矛盾
C.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
D.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
E.投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
31.金融机构发放房地产贷款时应遵循的原则有()
A.物资保证原则
B.按期偿还原则
C.择优扶持原则
D.先评后贷原则
E.大松小紧原则
32.以下属于房地产开发经营中的项目性收费的项目有()
A.白蚁防治费
B.砂石管理费
C.地名费
D.商品房交易管理费
E.土地登记费
33.中型购物中心的投资特点是()
A.中型购物中心对在其内经营的商业租客没有倾向性
B.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为8—10年
C.可出租面积大约在10000至30000平方米
D.通常将其出租面积的20%左右用作超级市场
E.柜台租户的撤离或破产对购物中心的业主来说是个严重的问题
34.影响写字楼租金的因素有()
A.市场竞争激烈程度
B.地面装修
C.写字楼内部分区
D.建筑物质量
E.建筑物所处地理位置三、简答题(本大题共5小题,每小题6分,共30分)
35.简述城市维护建设税的概念及税率.
36.工业用房投资的类型有哪些?
37.新城区开发前景如何?
38.直接投资房地产需要投资者具备哪些管理能力?
39.简述房地产市场分析的步骤.
四、计算题(本大题共2小题,共24分)
40.已知甲、乙两个投资项目,其现金流量如下表所示,i为12%,试用净现值法评价甲和乙.（本小题14分）
项目甲和项目乙的现金流量（单位:万元）

41.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为80万元的住宅,假设该家庭首付款为房价的30%,其余为在15年内按月等额偿还商业抵押贷款,年贷款利率为7.2%,问月还款额为多少?如果该家庭最多30%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭需月收入多少,才能购买上述住宅?（本小题10分）
五、论述题(本大题12分)
42.试分析我国住房政策对房地产市场的影响.

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