自考00168房地产经济学串讲笔记（7）

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第九章城镇住房制度的改革与立法

一、城镇住房制度改革概述

（一）城镇住房制度改革的必要性：1、城镇住房长期由国家包，又包不下来，住房严重短缺；（2）福利性低租金制刺激人们租住公房，加剧了住房供需矛盾，也不能鼓励人们买房建房；（3）住房分配不合理，助长了不正之风；（4）住房资金不能实现投入产出的良性循环；（5）抑制了城市房地产业的发展。

（二）城镇住房制度改革的模式选择：（1）全价出售公有住房；（2）公有住房补贴出售；（3）推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；（4）多种方式全面推进住房改革；（5）推行住房货币工资分配制度。

（三）城镇住房制度改革的基本原则：（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则；（2）租、售、建并举的原则；（3）在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则；（4）转换机制的原则。

（四）城镇住房制度改革的基本内容：1、把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；2、把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；3、把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；4、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；5、建立住房公积金制度；6、发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；7、建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

二、城镇住房制度改革的政策和立法

（一）城镇住房制度改革的重要政策和立法：略

（二）城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容：1、公房提租与补贴；2、建立住房公积金制度；3、出售公有住房；4、住房分配货币化。

（三）加强住房立法的必要性和任务：

城镇住房制度改革的根本目的，就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现城镇住房商品化、社会化，不断满足人民群众日益增长的对住房的合理要求。城镇住房进入商品市场以后，其生产和交换主要受市场规律的支配，国家则主要通过经济的、法律的手段来进行调节，因此，必须把国家对城镇住房生产和交换的监督管理纳入法制化的轨道。

在完善我国住房立法的进程中，首先要将我国十几年来住房制度改革的成果巩固下来，考虑到我国住房制度的历史发展和居民的经济承受能力；其次要努力促进住房制度和经济体制改革、市场经济的发展相适应，以建立起符合我国国情的城镇住房新制度。

第十章物业管理法律制度

一、物业管理概述

（一）物业管理沿革：

1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。

2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。

（二）物业管理的概念、特点和原则：

1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。

2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。

3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。

（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。

（四）不同用途的物业的管理：

1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。

（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。

（六）房屋修缮管理和房屋设备管理：

1、房屋修缮管理：是指物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。

2、房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。

3、房屋修缮管理和设备管理费用：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，属全体业主共同拥有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用；物业共同部位、共同设备、设备维修、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应向业主收回；物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施，物业管理公司每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。因使用不当或人为而造成物业共同部分损坏的，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》，划分应承担的责任。租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任。

二、业主管理权

（一）业主、业主大会和业主委员会的概念：

1、业主的概念：是指物业的所有人。

2、业主大会的概念：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

3、业主委员会的概念：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。

（二）业主大会和业主公约：

1、业主大会的权利：（1）选举、撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作；（3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事项；（6）决定物业管理的其他重要事项。

2、业主大会的召开：（1）物业管理区域内全体业主第一次大会。在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时，应召开第一次业主大会；（2）业主大会的年度会议，每年至少召开一次；（3）业主大会的特别会议，经持有一定比例投票权的业主提议，业主委员会应于接到提议后10天内召开临时业主大会；（4）召开业主大会的法定人数，必须在住用业主中持有占多数投票权的业主出席才能召开。

3、业主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审议与通过《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减；（6）需讨论决定的其他事项。

4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。

（三）业主委员会：

1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。

2、业主委员会的产生与组织：（1）业主大会的产生：①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生；②业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。

（2）业主委员会的组织：①根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；②业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织工作能力的人担任；③业主委员会聘任执行秘书，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；④业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的其他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；⑤业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：①召集和主持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过；③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同；④审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管理工作计划，年度费用预算；⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

（2）业主委员会的义务：①筹备业主大会并负责向其报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的管理事项提出的要求。

三、物业委托管理

（一）物业管理公司的法律地位：

1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。

2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主；（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。

（二）物业管理公司的权利义务：（1）权利：①根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

（2）义务：①履行物业管理委托合同，依法经营；②接受业主委员会和业主及使用人的监督；③重大管理措施应提交业主委员会审议批准；④接受行政主管部门监督指导；⑤定期向全体业主公布管理费用收支账目；⑥物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。

四、加强物业管理立法，完善物业管理体制

（一）现代物业管理对传统房屋管理的挑战：略

（二）政府对物业管理市场的监督、管理：一是在立法上还须加强；二是民主管理意识仍需加强；三是有的地方政府物业管理体制仍未理顺。

（三）物业管理公司的规模效益和科学管理：现阶段的物业管理有几种方式，一种是由开发公司组织成立物业管理公司管理物业，这是未成立业主委员会之前的普遍现象；一种是开发商或业主委员会委托专业物业管理公司管理；一种是由房管部门所属房管所转制为物业管理企业，管理原先已管理的公房。

按照规模经济理论，企业只有达到一定生产规模才能形成最佳效益。目前我国物业管理绝大多数仍未形成规模效益，物业管理公司只管一幢物业或一个住宅小区，而清洁、保安、维修、绿化等都必须有专门人才，物业管理成本大，加大了业主的负担。现代化的物业管理急需有规模、上档次的物业管理集团。

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