自考试卷：浙江2005年4月00171房地产投资分析自考试题及答案

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浙江省2005年4月高等教育自学考试
房地产投资分析试题
课程代码：00171

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分)

1.车站属于建成后的（）。

A.居住物业B.商业物业

C.工业物业D.特殊物业

2.以下经济量中，（）不是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。

A.投资B.成本

C.收入D.折现率

3.某人储备养老金，每年年末存款1000元，已知银行存款利率为6%，20年后他的养老金总数应用（）计算。

A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付资金回收系数

C.等额序列支付终值系数D.等额序列支付现值系数

4.已知某项目的计息周数为月，利率为8‰，则项目的名义利率为（）。

A.8‰B.8%

C.9.6%D.9.6‰

5.对于（），通常开发商以出售为主来回收资金，而且多为按套出售。

A.写字楼B.商业用房

C.工业厂房D.居住物业

6.按照国家有关法律规定，居住用地的出让年限为（）年。

A.70B.50

C.40D.60

7.（）会导致对商品住宅需求增长。

A.收入减少B.利率上调

C.其他商品价格上扬D.贷款条件增加

8.房地产开发项目可行性研究的主要工作内容不包括（）。

A.项目概况B.具体设计方案的选择

C.资源供给D.项目经济及社会效益分析

9.会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据，是原始（）。

A.企业外部数据B.企业内部数据

C.市场分析数据D.开发成本数据

10.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。

A.工程量近似匡算法B.概算指标法

C.单元估算法D.单位指标估算法

11.项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和称为（）。

A.资产负债率B.财务净现值

C.投资收益率D.投资回收期

12.分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态称为（）。

A.敏感性分析B.盈亏平衡分析

C.概率分析D.财务分析

13.将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率称为（）。

A.获利指数B.内部收益率

C.目标收益率D.投资收益率

14.企业因销售和结算开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项称为（）。

A.劳务费B.销售收入

C.租金D.应收帐款

15.利息保障倍数（），表示该企业的利息过重，债权的安全性差。

A.高B.低

C.接近于零D.接近于1

16.政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向（）的家庭。

A.参与缴纳住房公积金，购买经营房屋

B.购买自住房

C.参与缴纳住房公积金，购买自住房

D.购买经营用房

17.开发商将一部分融资的困难和风险分担给承包商的融资方式是（）。

A.合作开发B.预售

C.承包商垫资承建D.发行债券

18.在我国，各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证称为（）。

A.股票B.债券

C.有价证券D.银行票据

19.契税的纳税义务人是承受方，契税实行（）。

A.固定比例税率B.超率累进税率

C.差别比例税率D.3%～5%的幅度税率

20.国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税是（）。

A.所得税B.印花税

C.营业税D.调节税

21.据国家建设部房地产业司资料统计，约占商品房成本20%的是（）。

A.税收B.行政性费用

C.项目性收费D.管理费和手续费

22.通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使用权的，按（）征收土地使用费。

A.较低的标准B.较高的标准

C.国家统一的标准D.划分土地等级标准

23.通常情况下，我们用（）这个指标来描述写字楼的可出租性能。

A.“建筑面积”B.“使用面积”

C.“办公面积”D.“有效面积系数”

24.中型购物中心与主要租客签订的租约期限常为（）年，与次要租客的租约期限一般为5～10年。

A.20B.15～20

C.10～15D.10

二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)

1.房地产投资的风险主要体现在（）方面。

A.市场供求的变动性B.投入资金的安全性

C.期望收益的可靠性D.投资项目的变现性

E.资产管理的复杂性

2.某项目的现金流量如下图所示，则下列关系中成立的有（）。

3.在土地供应计划中对土地使用类型的划分包括（）。

A.居住用地B.商业用地

C.工业用地D.公共设施用地

E.市政公用设施用地

4.国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，（）。

A.不能进行设计B.不能列入计划

C.不能提出项目建议书D.不能进行市场调查

E.不能批准设计任务书

5.在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建筑安装工程费的估算，可以采用（）。

A.单位指标估算法B.单元估算法

C.国房指数法D.概算指标估算法

E.中房指数法

6.土地成本是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数，它是由（）组成。

A.土地开发费用B.城市建设配套费

C.贷款利率D.土地出让金

E.流动资金

7.开发商的自有资金包括（）。

A.抵押贷款B.现金

C.其他速动资产D.在建房地产

E.近期可收回的各种应收款

8.房地产贷款按贷款的用途分为（）。

A.固定资产贷款B.购建房贷款

C.单位贷款D.房地产开发贷款

E.房地产经营贷款

9.反映企业短期偿债能力的指标有（）等。

A.应收帐款周转率B.利息保障倍数

C.权益比率D.流动比率

E.营业周期

10.凡中华人民共和国境内书立、（）等凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。

A.领受有关合同B.从事中介服务

C.产权转移书据D.销售收入

E.权力证照

三、简答题(每小题6分，共30分)

1.开发项目期间费用的概念是什么?

2.影响房地产市场发展的社会因素、经济因素、政策因素主要包括哪些方面?

3.直接融资的基本概念和特点是什么?

4.哪些是城镇土地使用税的纳税义务人?纳税人如何确定?

5.土地估价的基本方法是什么?

四、计算题(每小题12分，共24分)

1.某家庭预计在今后10年内的月收入为15000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为10.8%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

2.某开发商在一个城市以500万元价格购得一块商业用地50年使用权。该地块规划允许建筑面积为6000平方米，可出租面积为建筑面积的80%。开发商通过市场调查，了解到当前该地区商业用房年净租金收入为500元/平方米，银行贷款利率为18%，(设项目开发费用均为贷款获得)，估计建造成本为1200元/平方米。专业人员费用为建造成本的12%、管理费为建造成本的7%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资收益率为10%，项目开发周期为二年，建设期为12个月，试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。(计算结果保留二位小数，另外，贷款按季计息)。

五、论述题(12分)

试分析比较土地使用权出让的各方式。

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