自考02560资源经济学复习资料（2）

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1、投资、税金

广义投资是指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是人力、技术或其他资源。

狭义投资是指人们在社会生产活动中为实现某种预定的生产、经营目标而预先垫支的资金。包括固定资产投资与流动资金。

税金是国家依据法律对有纳税义务的单位和个人征收的财政资金，具有强制性、无偿性和固定性的特点

2、净现值

净现值NPV：是指按一定折现率将项目各年的净现金流量折现到同一时点（通常为期初）的现值累加值。

计算公式：

式中：CIt为第t年现金流入量，COt为第t年现金流出量，NCFt为第t年净现金流量，i0为基准折现率。

3、级差地租1、级差地租2关系

级差地租Ⅰ（归土地所有者占有）

级差地租Ⅰ形成的条件：土地肥力的差异、土地位置的差异

级差地租Ⅱ

在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等土地的劳动生产率就会产生级差地租Ⅱ。

级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系

都是由于个别生产价格与社会生产价格的差异引起的超额利润转化而来的；

级差地租Ⅱ是以级差地租Ⅰ为前提和基础的；

级差地租Ⅰ的产生早于级差地租Ⅱ。

4、资本的有机构成、租赁价格

资本有机构成B＝C/V（投在工资上的可变部分和投在物资劳动条件上的不变部分的比率，B低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人

租赁价格：承租方为取得土地租赁权而向出租方支付的价格。租赁价格的实质是定期支付的地租。

5、基准地价

基准地价是国家根据土地管理的需要，按照土地等级或土地收益状况，计算或评定出来的一定时间内某区域的平均价格。

6、收益还原法的例子（注意时间）

例1：某市区一栋1997年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼所占土地在1997年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。试根据以下条件进行测算，计算2002土地总价及单位面积地价。

该楼建筑面积为20000平方米，容积率为5

该楼全部用于出租，出租率为80%

同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米

同类物业使用面积与建筑面积之比为1：1.5

房屋重置价格为2000元/平方米，耐用年限为50年，残值为0

有关出租费用为：房产税按年租金的12%计；年折旧；物业管理费按使用面积每年100元/平方米；保险费按使用面积每年32元/平方米；

房地产综合还原率为10%

待估房地产有稳定收益，适宜采用收益还原法

年总收益A＝（20000÷1.5）×80%×150×12＝1920万元

年总费用B＝房产税+折旧费+物业管理费+保险费

房产税＝A×12%＝230.4万元

折旧费＝（房屋重置价－残值）÷可使用年限＝2000×20000÷50＝80万元

物业管理费＝100×20000÷1.5＝133.3万元

保险费＝32×20000÷1.5＝42.7万元

年总费用B＝230.4+80+133.3+42.7＝486.4万元

房地年纯收益＝A－B＝1920-486.4＝1433.6万元

房屋现值＝房屋重置价×建筑面积－年折旧费×已使用年限＝2000×20000－800000×5＝3600万元

土地总价＝房地总价值－房屋现值＝14139.3－3600＝10539.3万元

土地单价＝土地总价÷土地面积

土地面积＝建筑面积÷容积率＝20000÷5＝4000平方米

土地单价＝10539.3万元÷4000平方米＝26348.3元/平方米

7、剩余法估价（计算）

剩余法：又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法的理论依据：同收益还原法——预期原理

剩余法的计算公式：V＝A－（B+C）式中：V表示购置开发场地的价格，A表示开发完成后不动产总价，B表示整个开发项目的开发成本，C表示开发商合理利润。

8、疾病成本法（步骤与方法）

步骤与方法

识别环境中可致病的特征因素，

确定致病动因与疾病发生率和过早死亡率之间的关系

评价处于风险之中的人口规模

估算由于疾病导致缺勤所引起的收入损失和医疗费用

估算由于过早死亡所带来的影响

9、投标博弈

单次投标博奕：调查者向被调查者解释被估价的物品，例如某种面临绝种的物种，让被调查者说出为保护该物种所愿意支付的最大价值或失去该物种所愿意接受的最小补偿。

重复投标博奕：被调查者不必自行说出一个确定的支付意愿数额，而是被问及是否愿意对某一物品或状态支付给定的数额，这一数额不断改变，直至得到最大支付意愿或最小补偿意愿。

10、产权基本特性

（1）排他性：能够独立行使，具有都特定权利的垄断性。

存在排他成本，当其低于排他的可能性收入时，排他才是必要的。

排他必须可能：有对财产权利独占和保护的能力或条件——能够支付排他成本；存在对产权进行保护的公共性保护或服务。

为了降低排他成本，多少会容忍一定程度的产权模糊。

（2）有限性：

一是产权之间有清晰的界限——否则导致产权纠纷；

二是任何产权都限定在一定的范围——数量、时空的限度。

（3）可交易性：整体交易（产权空间或属性可分或不可分）或部分交易（产权可分）；永久性交易（时间可分或不可分）与有限期交易（时间可分）。

可交易的条件：1.能够排他2.有性限：有边界、可计量，能从特定产权中分离出来

可交易性是实施产权保护的重要方面——转让也是一种保护

可交易性是保护资源的重要手段

（4）可分性：对特定财产的各项产权可以分解并分属于不同的主体。

两方面的含义：权能行使的可分工性、利益的可分割性

可分性不是无限的（技术约束、界定成本约束）

是针对产权的使用、收益、处置而言的，对一客体的分解则是财产的分割

产权分解必须在技术上可度量

产权分解与产权合并都是产权配置的手段

产权的分割为资源配置提供了广泛的空间

（5）行为性：产权主体在财产权利的限度内有权做什么、不做什么、有权阻止别人做什么，是针对产权权能而言的。

每个主体的产权行为包括：保护行为、排他行为、内部管理行为、处置行为等

保护行为与排他行为相关，但不等同。排他行为是阻止别人进入自己的产权领域行动、获利或损害的行为，实现排他是保护行为的一个方面。

内部管理行为是产权主体对其产权对象所采取的独立行为

处置行为包括交易或让渡行为（入股、买卖、出租、承包、合作等）、破坏与滥用行为。

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