自考试卷：浙江省2010年1月00122房地产评估自考试题及答案

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注：不同省份、不同专业的自考历年真题，只要课程代码和课程名称相同，都可参考使用。

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浙江省2010年1月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比

B.地块面积之比

C.地下面积之比

D.绿化面积之比

2.房地产价格构成具有()

A.单一性

B.双重性

C.多样性

D.商品性

3.房地产评估的对象是()

A.房屋价值

B.土地价值

C.建筑物价值

D.房屋和土地价值

4.韦勃区位理论是古典______的代表。()

A．农业区位理论

B.工业区位理论

C.中心地理论

D.林业区位理论

5.由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为()

A．绝对地租

B.级差地租

C.垄断地租

D.城市地租

6.在影响房地产价格的一般因素中，人口因素属于()

A.经济因素

B.社会因素

C.行政因素

D.心理因素

7.______是影响建筑物价格的个别因素。()

A.设计水平

B.形状

C.容积率

D.面积

8.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是()

A.评估报告的有效期

B.估价作业日期

C.估价时点

D.评估报告的时效期

9.______不是中房指数的特点。()

A.全面性

B.系统性

C.地域性

D.较大的波动性

10.一般对外交通设施服务半径为()

A.0～10公里

B.0～20公里

C.0～25公里

D.0～30公里

11.收益法中，资本化率实质上是一种()

A.资本投资收益率

B.预资金额收益率

C.银行利率

D.股市收益率

12.将未来各年的______，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。()

A.总收益

B.净收益

C.毛收益

D.年均收益

13.对交易实例进行区域因素修正是因为()

A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似

B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别

C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨

D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降

14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为()

A.积算价格

B.比准价格

C.收益价格

D.交易价格

15.运用成本法评估土地价格的基本公式是：土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+()

A．开发利润+应纳税金+投资利息+无形收益

B.开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益

C.开发利润+客观费用+投资利息+土地增值收益

D.客观收入+客观费用+投资利息+土地增值收益

16.根据《房屋完损等级评定标准》等有关规定，我国房屋完损等级共分为______级。()

A.3

B.4

C.5

D.6

17.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为()

A.地价+预期楼价+专业费用

B.地价+开发建筑成本费用+专业费

C.预计楼价+销售费用+税费

D.预期楼价-地价+专业费用

18.路线价估价法是一种评估大量土地的()

A.迅速估价方法

B.较慢估价法

C.简易法

D.延迟法

19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据()

A.地价指数的变动频率

B.地价指数的变动幅度

C.地价的变动幅度

D.房价指数的变动幅度

20.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是()

A.由高向低递增

B.由低向高递增

C.由高向低递减

D.由低向高递减

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.一份完整的估价报告通常由下列______组成。()

A.封面、目录、致委托人函

B.估价师声明

C.附件

D.估价技术报告

E.估价的假设和限制条件，估价结果报告

22.房地产评估报告一般有______几种类型。()

A.书信式

B.表格式

C.定型式

D.自由式

E.混合式

23.土地定级成果图一般包括()

A.土地级别图

B.土地定级单元图

C.资料图

D.作用分值图

E.城市平面图

24.基准地价对应的平均容积率是()

A.该用途土地在该地域内的平均容积率

B.该用途土地在该均质地域内的容积率

C.该用途土地在该级别地域的容积率

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率

E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

25.运用成本法评估土地价格时，土地开发费用涉及______等项目。()

A.基础设施建设费

B.土地使用权出让金

C.公共配套设施建设费

D.安置补助费

E.开发过程中的有关税费

26.明确估价基本事项主要包括下列()

A.明确估价目的

B.明确估价对象

C.明确估价时点

D.明确估价业务

E.明确估价地点

27.收益法中只有具备______条件，才能作为有效毛收入。()

A.正常利用状态下产生的

B.能够事先预测的

C.必须持续获得的

D.未来实际收入

E.现在实际收入

28.运用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测()

A.专业费用

B.利息

C.房地产销售价格

D.开发建设成本

E.开发商利润

29.______对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。()

A.行政因素

B.社会因素

C.城市区域因素

D.经济因素

E.心理因素

30.房地产评估具有______的特点。()

A.科学性

B.实践性

C.个别性

D.严肃性

E.公正性

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

31.简答房地产价格的种类。

32.简答房地产评估的程序。

33.简答资本化率的确定方法。

34.简答欧美著名的路线价法则。

四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

35.有一幢建筑物，其建筑总面积为1000平方米，已使用20年，在估价期日的重置价格为800元／平方米，耐用年数为40年，残值率为5%，试用余额递减法计算这幢建筑物的年折旧额、折旧总额以及现值。

36.某地块总面积500平方米，评估该地块02年10月的买卖价格。资料如下：

选择A、B、C、D四个实例，交易日期分别为02年4月；02年3月；01年6月；01年12月，交易单价分别为每平方米600元；610元；520元；700元。

已知：（1）A、B为正常交易，C偏低5%，D偏高10%

（2）01年4月以来，土地价格平均每月比上月上涨1.5%

（3）区域因素分析：A与待估土地为近邻地区，无需比较；而B、C、D与待估土地相比较分别为95；97；106

（4）个别因素分析：待估地块因地形规则，周围环境较好，故比A、B、C、D分别高出3%；3%；4%；5%

五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

37.试述土地定级程序。

38.试述在收益法中确定净收益时应注意的事项。

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