自考00158资产评估复习资料（五）

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第二章资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场法评估资产优缺点

市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。

第二节成本法

成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估算：

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

（二）实体性贬值及其估算

是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节收益法

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二：收益法应用的前提

1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。

（三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素：

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

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