00172房地产经营管理自考资料：房地产价格管理

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房地产价格管理

第一节房地产价格构成

一、有关规定

1．有关房地产开发企业开发产品成本的规定

中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

2．有关经济适用房价格构成及定价的规定

国家计委报经国务院批转的《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（批号：国发[1998]34号）要求，要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。

要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

《经济适用住房价格管理办法》（国家发展计划委员会、建设部2002年11月17日发布，2003年1月1日起施行）第五条规定，经济适用住房价格实行政府指导价。

第六条规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本：1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7．行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润：按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

第七条下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第十一条按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第十二条经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

第十三条经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

第二节开发商可能采用的定价与价格欺诈

一、开发商可能采用的定价方法

1．成本加利润法

2．投资回报法

3．竞争定价法

4．随机定价法

5．折扣定价法

6．特殊定价法

7．心理定价法

二、商品房价格欺诈

1．商品房欺诈

商品房欺诈的9种表现形式：交付时间的欺诈：明明不能交房，开发商为减少违约金来交房；面积欺诈：增大公摊面积、减少套内使用面积；质量欺诈：质量不合格的房屋被当成合格房屋进行销售；配套设施、装修、设备欺诈；物业管理欺诈；抵押欺诈：已经抵押的房屋未经抵押权人同意继续销售，销售已经抵押的房屋时不告之买受人；环境欺诈：绿化环境的虚假；合同欺诈：利用开发商保管全部合同文件的优势，修改合同文本；所有权欺诈：开发商没有取得土地使用权，消费者根本无法取得所有权的房屋，仍然进行销售。

2．商品房价格欺诈

《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》

第三节房地产价格管理

一、房地产价格管理现状

1．政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立

3．住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高

二、房地产价格管理路经

根据国务院《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房价格体系，加强房地产价格调控

2．调整住房价格构成，清理整顿建设项目收费

3．建立正常、良好的市场秩序，规范住房价格及物业管理收费行为

4．积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

5．加强领导，做好房地产价格调控的各项工作

第四节房地产价格指数

一、房地产价格指数的起源及其意义

价格指数最早产生于18世纪的欧洲，起源于物价指数。对房地产价格指数的研究则是20世纪30、40年代以后才开始盛行的，战后的各国为了重振经济，房地产业得以发展，有关房地产行业的各种信息也得到政府和民众的广泛关注，住房价格指数倍受重视。

至于房地产价格指数的编制方法，国外比较流行的有五种：成本投放法(Input Cost Method)，中位数价格法(Media Sale Price)，重复交易法(Repeat Sale Method)，特征价格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我国，自1995年开始研制开发及应用中房指数系统以后，全国各地日益重视房地产价格指数编制的研究，1997年国家计委、国家统计局联合下达"关于开展房地产价格指数编制工作的通知"，1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作，并定期向社会公布。

编制和公布房地产指数局用重要的实践意义：首先，经济管理工作者和房地产经济研究人员可以通过房地产价格指数了解房地产市场供求关系的变化趋势和程度，从而为政策制定工作和研究工作提供依据。其次，开发商通过房地产价格指数的变化和趋势可以预测城市房地产市场的走向，从而为自己的投资、开发经营决策服务。第三，通过房地产价格指数，消费者可以了解房地产市场的价格走势，从而调节自己的消费和投资行为。

最后，房地产评估机构在进行房地产估价时，准确的价格指数也可为其预测房地产价格以及进行时间修正提供可靠的依据，使估价结果更趋客观和合理。

二、我国房地产指数系统

1．中房指数系统

中房指数系统（CREIS）是中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）的简称，是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变化轨迹的指标体系。中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库4大类，以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的4类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低3档，以各类各档次物业的销售量为权计算4类物业的平均价格，最后将这4类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数。

2．典型住宅价格指数系统

简称典型指数系统。1999年，由中房指数系统成立典型指数系统项目小组，负责系统的设计开发、维护运作，并根据中房指数系统的理论基础和城市住宅市场的特点，提出了初步的系统设计构想。以后，项目小组广泛征求专家学者、业内人士及政府官员的意见，得到了各方面的积极参与和充分肯定，系统理论设计经评议、调整后最终成型。

3．武房指数系统

武房指数系统由分类物业指数和综合物业指数组成，以2000年3月为基期、以2000年3月房地产价格指数1000点为基值，每季度第一个月16日向社会发布前一季度的武房指数。

第五节房地产泡沫防范（自学）

一、房地产泡沫的内涵与特征

1．房地产泡沫的内涵

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，简要的释义是，虚拟资本的过度增长，具体的解释是，在市场经济中，通过各种"狂热"的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值，这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，这就是泡沫或泡沫经济现象，比较典型的则称之为泡沫事件。

2．房地产泡沫的特征（若干概念的辨析）

（1）房地产泡沫与房地产经济波动

（2）房地产泡沫与通货膨胀

（3）房地产泡沫与房地产过热

房地产泡沫与房地产过热是两个不同的概念。房地产过热，主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求，房地产过热可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升，从而引致泡沫的发生。

（4）房地产泡沫与房屋空置

二、房地产泡沫的运行机理

1.投机价格机制

2.自我膨胀机制

三、房地产泡沫的防范举措

1．设计严密合理的房地产税制

2．加强对房地产价格的监测与调控

3．对商品房预售要作严格审查

4．规范房地产融资行为

5．改变传统的抵押估价办法

6．利用货币金融政策调控房地产市场

7．政府应适时发出警告，公告有关市场信息

8．加快企业制度改革与产权改革

四、我国房地产业是否出现"泡沫"

自2002年下半年关于地产泡沫论之争至今，房地产行业倍受非议，成为社会各界争论的热点，其中包括，泡沫论之争、地产冬天之争、土地革命之争、央行121文件之争。

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