自考土地管理学06733复习资料（3）

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四、土地权属管理

（一）土地制度与土地产权

土地制度：土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。

土地所有制：是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权。

土地使用制度：是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。

土地管理制度：是组织为实现土地效益目标而进行的制度设计和安排。

土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。

6、我国的土地所有权、使用权制度

①所有权制度：

国有土地所有权主体：国务院

集体土地所有权主体：村集体、乡镇集体、村内合作经济集体组织

土地公有制下的全民土地所有制和集体土地所有制。

②使用权制度

有偿使用制度；划拨制度；流转制度

（二）土地权属管理内容

（1）土地确权：即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。

土地确权包括四个含义：①土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定；②三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定③依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使；④土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解；

广义上：土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。实际上是土地确权的过程。

狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。

（2）依法管理土地权属变更。

（3）依法调处土地权属纠纷。

（4）依法查处在土地权属方面的违法行为。

土地确权的过程：申报——审查——登记——核发证书——确权

（三）土地使用权流转管理

1.城镇国有土地使用权流转

方式有：出让、转让、出租和抵押

、使用权出让概念：指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

出让金：指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额（一次性）。即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。

土地使用权出让的期限和方法

1）期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。

2）土地使用权出让方式及比较

四种：协议、招标、拍卖、挂牌

协议出让。是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后,与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项,在双方达成一致意见的前提下,签订出让合同,受让方按合同约定支付土地出让金,取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求,且要求地块没有竞争者的场合,主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。协议出让金的确定不是竞争的结果,而是谈判的结果。

招标出让。是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后,在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式,这种方式要求在规定的期限内,符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望,经政府选择后,确定将土地使用权出让给某个开发者。在这种方式中,投标者有多个,有一定程度的竞争机制。政府选择中标者时,不但考虑投标价,而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利。适用于经营性用地

拍卖出让。是指政府对某块土地有了明确的规划条件后,在指定的时间、地点,组织符合条件的有意受让人到场,对出让使用权的土地公开叫价竞投,按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。这种方式主要用于竞争激烈的某类或某块用地。用于经营性用地。

挂牌出让。指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。特点是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。用于经营性用地。

挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

2.城镇国有土地使用权转让管理：出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。

类型：出售、交换、赠与。

3.城镇国有土地使用权出租管理：将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。

4.城镇国有土地使用权抵押管理：土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。