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自考00122房地产评估串讲资料(1)
第一章绪论
第一节房地产评估的对象
1.1土地的内涵与特点
房地产评估的对象是房屋和土地的价值。
1、其中:土地的内涵
土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
2、土地的特征
根据土地的自然属性,土地具有以下特征:
(1)土地资源的有限性
(2)土地资源的不可替代性
1.1土地的内涵与特点。
(3)土地使用的可持续性
(4)土地自然性状的地域差异性。
根据土地的经济属性,土地具有以下特征:
(1)利用方式的多样性
(2)土地区位的可变性
(3)土地使用潜力的有限性。
1.1土地的内涵与特点
3、影响土地利用的主要因素
(1)自然因素:包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。
(2)经济因素:包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。
(3)科学技术。
(4)社会行政因素:包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。
1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分
1、建筑物的定义
建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体,包括房屋和构筑物两大类。
其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务,如:住宅、厂房、办公楼、影剧院等。
构筑物是房屋以外的工程建筑,人们不直接在此进行生产和生活活动,如:道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分
2、房屋的分类
按使用功能进行分类:
(1)居住建筑:供人们生活起居的建筑。
(2)公共建筑:专为人们进行各类公共活动的建筑。
(3)工业建筑。
按结构划分:
(1)钢结构:以钢材作为主要的承重物
(2)钢筋混凝土结构
(3)砖混结构
(4)砖木结构
(5)其他结构
1.3房地产的定义以及特性
1、房地产的定义
房地产是房产和地产的总称,也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
(1)土地的区位决定了房屋的位置,直接影响到房地产的价格。
(2)房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。
(3)城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物,
其上凝住了人类大量的物化劳动,投入了各种基础设施或建筑物。
综上,在房地产估价中,通常评估的是房地产的整体价值。
1.3房地产的定义以及特性
2、房地产的特性
(1)位置的固定性
(2)长期使用性
我国土地使用权出让、转让的最高年限:住宅用地70年,工业用地50年,商业用地40年。
(3)大量投资性
(4)保值与增值性
(5)投资的风险性
第二节房地产价格
2.1房地产价格概念
1、房地产价格概念及决定因素
房地产由土地和房屋构成的,房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。
决定房地产价格的三种因素:
(1)房地产使用价值的大小
(2)房地产的供应数量
(3)对房地产的有效需求
2.1房地产价格概念
2、房地产价格的特征
房地产价格是由地价和房价共同组成,价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。
(1)从评估的角度看,房地产价格实质上是一种权益价格。
(2)价格构成的双重性
(3)可用租金的形式表示
(4)没有统一的市场,价格的个别性强
(5)受折旧的影响小,增值性强
2.2房地产价格的种类
1、市场价、评估价
2、房地产总价、土地价格、建筑物价格
3、生地价、熟地价
4、抵押价格、租赁价格
5、单位价格、楼面地价
其中:单位价格房地产总价/土地面积
楼面地价土地总价/建筑总面积
第三节房地产评估的特点
房地产评估的特点
1、科学性
2、实践性
3、公正性
其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础,
公正性是房地产评估的灵魂。
第四节房地产评估的必要性
4、1房地产评估是发展市场经济的需要
在新形势下,无论土地的出让、转让,房屋的买卖、租赁,都涉及到房地产客观的市场价值,目前我国的房地产市场刚刚起步,还很不完善,交易者难以掌握真实的市场信息,必须借助房地产估价师的科学判断,提供评估对象的市场价格,才能达到预期的目标。
由此可见,在房地产市场不完善的情况下,房地产评估尤为重要。
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义:
(1)为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。
(2)为各类房地产交易服务。
(3)满足房地产税收的需要
(4)为征地拆迁补偿费提供依据
(5)对城市旧房拆迁补偿的评估
(6)处理房地产纠纷的作用
(7)企业合资、重组和股份制的需要
对房地产相关用词的补充说明
为了避免引起歧义,我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词,其含义分别下:
??1.“房地产”:可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体。
??2.“房地”:专指土地与建筑物的合成体,如说房地价格时,此价格既包含土地的价格,也包含地上建筑物的价格。
??3.“土地”:仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格。
??4.“建筑物”:仅指建筑物部分,如说建筑物价格时,此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
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