2019年00168房地产经济学自考模拟试题章节习题（3）

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2019年00168房地产经济学自考模拟试题章节习题（3）

一、填空题(每空1分，共20分)

1.房地产品是__建筑产品_____和房地产之间的中间状态。

2.按房屋建筑的结构分，可划分为砖木结构、_砖混结构、钢筋混凝土结构__钢结构的房屋建筑。

3.____土地所有制___是整个土地制度的核心，土地关系的基础。

4.土地使用权期满，土地连同土地上的建筑物由政府___无偿__收回。

5.我国土地市场运行模式的选择方向是_垄断竞争____型土地市场。

6.马克思认为，土地价格是地租的___资本化____。

7.___房地产公司____是房地产经营管理的主体。

8.房地产投资项目评价包括对外部环境、_自身条件和具体项目___的评价三方面内容。

9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、__前期阶段、竣工验收阶段、施工阶段_和销售产品回收资金阶段。

10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行工程招标，落实施工企业，以及在施工过程中对开发项目的工程监理

11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括__出售、交换_、_赠与___等。

12.建筑密度是指建筑物物底面积与__总用地面积_____之比。

13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本，它等于总地价除以_总建筑面积_____。

14.房地产系统环境包括的范围：从物质形态的角度，分为“硬环境”和“软环境”。

二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案，并将其号码填在题干的括号内。每小题1分，共10分)

1.房地产品主要存在于(B)

A.生产领域B.流通领域

C.分配领域D.消费领域

2.地租产生的基本前提和根本原因是(B)

A.土地数量的有限B.土地条件的优劣

C.土地所有权的存在D.土地所有权和使用权的分离

3.房地产公司最基本的组织形式是(C)

A.职能制形式B.直线制形式

C.矩阵组织形式D.直线职能制形式

4.若土地使用者(B)年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。

A.1 B.2 C.3 D.4

5.我国城镇工业用地的土地使用权出让的最高年限为(B)

A.30年B.50年

C.40年D.60年

6.我国由政府垄断的一级土地市场是指(A)

A.土地使用权出让B.土地使用权转让

C.土地使用权出租D.土地使用权抵押

7.房地产经营微观效益目标的核心是(A)

A.利润目标B.销售额目标

C.企业发展目标D.市场占有率目标

8.从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是(B)

A.市场比较法B.收益估价法

C.成本估价法D.假设开发法

9.假设有一宗土地，面积为10000平方米，容积率为4，则规划许可的建筑面积为(D)

A.2500平方B.10000平方米

C.20000平方米D.40000平方米

10.我国的土地征用是(C)

A.个人所有土地有偿转为集体所有的措施

B.个人所有土地有偿转为国家所有的措施

C.集体所有土地有偿转为国家所有的措施

D.国有土地使用权有偿出让给土

三、多项选择

1.房屋建筑物由(ACDE)四个物质要素组成。

A.房屋建筑材料B.房屋建筑地基

C.房屋内部设备D.房屋外部环境

E.建筑地块

2.控制商品房市场价格的着重点应当放在(ABCDE)等方面。

A.降低土地出让金B.核减市政建设配套费用

C.清理不合理税费D.控制建安工程造价

E.调低建设单位管理费用，调低利润率

3.工业的区位选择主要涉及(BDE)三个因素。

A.城市地价B.运输费用

C.原料产地D.劳动成本

E.集聚因素

4.从房地产市场交易客体来划分，可把房地产市场体系看作由(ABCD)等构成的市场整体。

A.土地市场B.房产市场

C.住宅市场D.非住宅市场E.房地产中介服务市场

5.按产权内容划分，房地产价格类型可分为(DE)。

A.评估价格B.成交价格

C.理论价格D.所有权价格

E.他项权利价格

6.从经营内容和经营方式的角度，可以将房地产企业划分为(ABCDE)

A.房地产综合企业B.房地产专营企业

C.房地产开发企业D.房地产中介服务企业

E.物业管理企业

7.房地产金融与一般金融相比，具有(ABDE)特点。

A.融通资金量大B.偿还期较长

C.偿还期较短D.债权较可靠

E.信贷资金回报率高

8.就城市性质来看，它具有(ABCDE)特征。

A.人口密集性B.空间集聚性

C.经济性D.社会性

E.系统性

9.住房的再生产过程由(ABCDE)环节组成。

A.住房的生产B.住房的分配

C.住房的销售D.住房的流通

E.住房的消费

10.与一般法律相比，房地产法具有(ABCDE)特征。

A.主体多样性B.调整关系的综合性

C.调整手段的交叉性D.权属的基础性

E.客体复杂性

三、名词解释题(每小题4分，共16分)

33.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

34.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

35.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

36.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

四、简答题(每小题5分，共20分)

37.为什么说房地产价格具有多种表现方式?

答:一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的"一物多价"是常见的现象。

38.简述房地产保险的必要性。

答:首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。

39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。

答:运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要;二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡;三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

40.试述我国城镇住房制度改革的目标。

答:我国城市住房制度改革的目标是：(1)建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;(2)加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求;(3)培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

五、论述题(每小题12分，共24分)

41.近年来，在上海浦东、深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。

答:(1)经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。(2)就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。(3)房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。

42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。答:房地产开发可以分为四个大的阶段：

(1)投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。(2)前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。(3)项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收(4)房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。

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