自考试卷：浙江省2009年10月00122房地产评估自考试题及答案

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注：不同省份、不同专业的自考历年真题，只要课程代码和课程名称相同，都可参考使用。

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浙江省2009年10月高等教育自学考试
房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的()

A.无限性

B.有限性

C.扩展性

D.伸缩性路线价

2.供人们生活起居的建筑是()

A.商业建筑

B.工业建筑

C.公共建筑

D.居住建筑

3.建筑地段地租的基础是由真正的()

A.生产成本规定的

B.农业地租规定的

C.生产价格决定的

D.垄断利润决定的

4.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。()

A.级差地租

B.城市地租

C.级差地租Ⅰ

D.级差地租Ⅱ

5.杜能理论的核心是()

A.城市地租

B.农业区位地租

C.级差地租

D.建筑地段地租

6.一般来说，在城市化的初期，产业结构以第一、第二产业为主，所以()

A.房地产价格较高

B.房地产价格不变

C.房地产价格有变化

D.房地产价格较低

7.1987年，______首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。()

A.广州

B.上海

C.深圳

D.武汉

8.因素成对比较法中，若A与B两因素同等重要，则给A赋值()

A.0.5

B.1

C.5

D.10

9.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为()

A.1～3级

B.3～5级

C.4～7级

D.5～10级

10.在同等环境下，建筑物的资本化率______土地的资本化率。()

A.大于

B.小于

C.等于

D.无法确定

11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按______计算。()

A.天

B.月

C.季

D.年

12.有一房地产，建筑物占其总价值的55%，土地占其总价值的45%。建筑物还原利率为10%，土地的资本化率为8%，则综合资本化率为()

A．9.5%

B.9.1%

C.10.1%

D.10%

13.一般在市场比较法选取交易案例时，将______作为正常情况下的交易。()

A.关联公司之间的买卖

B.破产拍卖

C.购买相邻房地产

D.在信息透明的市场中交易

14.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的()

A.分母小于100

B.分母大于100

C.分母等于100

D.不成立

15.______是已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地。()

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.里地

16.成本法估价在计算建筑物的耐用年限时，一般采用()

A.主观耐用年限

B.自然耐用年限

C.经济耐用年限

D.客观耐用年限

17.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为()

A.地价+预期楼价+专业费用

B.地价+开发建筑成本费用+专业费用

C.预计楼价+销售费用+税费

D.预期楼价-地价+专业费用

18.“四三二一”法则属于______百分率。()

A.加权深度

B.平均深度

C.累计深度

D.单独深度

19.______是详细阐述估价过程的报告。()

A.估价结果报告

B.估价技术报告

C.估价师声明

D.估价假设和限制条件

20.房地产评估报告的有效期，从完成评估报告的日期开始，一般为()

A.3个月

B.6个月

C.9个月

D.12个月

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

21.按权属关系可将房地产价格分为()

A.单位价格

B.转让价格

C.所有权价格

D.使用权价格

E.抵押价格

22.区位理论目前拥有多种学派，主要包括()

A.成本学派

B.市场学派

C.行为学派

D.宏观学派

E.微观学派

23.人口因素对房地产价格的影响表现为______等方面。()

A.人口密度

B.人口素质

C.人口规模

D.人口数量

E.人口结构

24.区域性土地价格评估的基本模式包括()

A.以基准地价为基础

B.以土地定级为基础

C.以宗地地价为基础

D.以交易地价为基础

E.以中房指数为基础

25.土地定级单元划分的方法有()

A.层次分析法

B.手工法

C.特尔菲法

D.机助法

E.绘图法

26.建筑物折旧有多种求取方法，其中包括()

A．指数调整法

B.成新折扣法

C.实际观察法

D.耐用年限法

E.间接法

27.用剩余法估价时，应正确分析房地产市场行情，正确预测()

A.专业费用

B.利息

C.房地产销售价格

D.开发建设成本

E.开发商利润

28.美国为使城市土地的面积单位计算容易，以______的细长形地块作为标准宗地。()

A．宽一米

B.宽一英尺

C.深100米

D.深120英尺

E.深100英尺

29.可用于基准地价评估的资料有______等几类。()

A．宏观经济资料

B.联营、联建、土地入股资料

C.建筑成本资料

D.专业费用资料

E.土地交易资料

30.工业用地宗地地价修正系数表中包含()

A.交通状况修正

B.对外交通便利度修正

C.基础设施修正

D.自然环境条件修正

E.容积率修正

三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

31.简答房地产的特性。

32.简答房地产评估的原则。

33.简述建筑物重置价格和重建价格的异同点。

34.简述剩余法在房地产开发项目评估中的应用。

四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

35.A市某一郊区的房地产，据调查，其近期年净收益为180元／平方米，资本化率为10%。现有消息说5年后这一地区将划入城区并兴建马路以及大型综合百货商场、配套商业服务设施，并达到现有市级商业中心的繁华程度。已知该市现有市级商业中心地区类似位置的房地产价格为6000元／平方米。预计新的商业中心建成使用后，估价对象的价格也可达到6000元／平方米，评估获知该消息后该郊区房地产的价格？

36.有一可比实例，2003年6月的交易价格为每平方米3600元，2003年6月至2004年1月该类房地产价格平均每月下降1%，2004年2月至2004年12月该类房地产价格平均每月上涨1.2%，2005年1月至2005年6月该类房地产价格平均每月上涨0.3%。求对该可比实例进行交易日期修正后，2005年3月的价格为多少？

五、论述题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）

37.试述房地产评估的程序。

38.试述房地产评估报告的作用。

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