2020年北京12264物业经营管理自考考试大纲

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本大纲对应教材版本：《物业经营管理》，中国物业管理协会编写，中国市场出版社，2014年4月第一版

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北京市高等教育自学考试课程考试大纲

课程名称：物业经营管理

课程代码：12264

2015年6月版

第一部分课程性质与设置目的

一、课程性质与特点

《物业经营管理》课程是北京市高等教育自学考试物业管理专业（独立本科段）的一门专业课程。随着物业管理市场化进程的加快、市场竞争的日益激烈，以及新的房地产形势的发展，经营在物业管理中的地位不断提高，已经成为物业管理发展的必由之路。本课程密切联系物业经营管理的实践，将物业经营管理的知识、理念与实践、方法相结合，通过系统介绍物业经营管理的基本原理、内容、方法和技能，培养学生分析和解决物业经营管理中的实际问题的能力。

二、课程目标与基本要求

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的投资分析、市场分析、租赁管理、经营管理、财务管理和经营绩效评估等经营活动，因此，物业经营管理是一门综合性很强的课程。本课程目的是培养具有综合经营物业能力的应用型人才，注重理论与实践相结合，使学生掌握物业经营管理的基本理论、基本方法、基本技能，并能结合案例和物业经营管理的实际工作加以灵活运用，提高学生分析问题和解决问题的能力。本课程为学生毕业后从事物业经营管理工作奠定良好的专业基础。

本课程的重点章节是：第二章、第三章、第五章、第六章、第七章、第九章。一般考核的章节是：第一章、第四章、第八章、第十章。

三、与本专业其他课程的关系

《物业经营管理》是物业管理专业必修的专业课程，本课程与《物业管理》、《物业管理实务》等课程相互衔接，又为毕业实习和毕业论文的进行奠定基础。

第二部分考核内容与考核目标

第一章物业经营管理概述

一、学习目的与要求

通过本章的学习，掌握物业经营管理的内涵；物业经营管理活动的管理对象；物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容；物业经营管理企业的类型。了解物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

二、考核知识点与考核目标

（一）物业经营管理的概念

识记：我国物业经营管理的出现

理解：物业经营管理的内涵

物业经营管理的层次

（二）物业经营管理的商业模式

识记：现有商业模式

未来商业模式

理解：商业模式的概念

创新商业模式应处理好四个关系

（三）物业经营管理资源

理解：物业服务企业资源

物业资源

业主资源

（四）物业经营管理的风险与管控

识记：风险管理简介

理解：风险种类及特点

风险防控

第二章投资分析技术与房地产评估

一、学习目的与要求

通过本章的学习，掌握现金流量的概念；现金流量图的绘制方法；资金时间价值；单利计息与复利计息的计算方法。 熟悉复利计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系；静态盈利指标的计算方法；动态盈利指标的计算方法。掌握房地产估价的基本方法。

二、考核知识点与考核目标

（一）投资分析的基本概念

识记：名义利率与实际利率的区别

理解：现金流量的概念

房地产投资分析中的现金流量包括的具体内容

现金流量图的绘制方法

资金时间价值

资金时间价值大小的影响因素

单利与复利计息的计算方法

复利计算公式及其应用

（二）房地产投资财务评价指标

理解：投资回收与投资回报的区别与联系

静态盈利指标的计算方法

动态盈利指标的计算方法

（三）物业的价值、价格及其影响因素

理解：物业价格的特征

物业价值和价格的常见种类

物业价格的影响因素

（四）房地产估价的基本方法

理解：房地产估价的含义

房地产估价的基本原则

房地产估价的方法

比较法概述

成本法概述

收益法概述

应用：房地产评估的具体应用

第三章市场调查与市场分析

一、学习目的与要求

通过本章的学习，掌握房地产市场结构的构成；物业经营管理计划的基本原则；物业经营管理计划的表现形式；编制物业经营管理计划的基础工作；物业经营管理计划的主要内容。熟悉影响房地产市场需求与供给的因素；房地产市场的细分方式；房地产市场的特性与功能；了解推动房地产市场转变的社会经济力量；反映和描述房地产市场状况的指标；政府干预房地产市场的手段。

二、考核知识点与考核目标

（一）物业经营管理市场概述

理解：市场的含义

物业经营管理市场的含义

物业经营管理市场的特征

（二）物业经营管理市场调查

理解：市场调查的概念和内容

物业经营管理市场调查的内容

物业经营管理市场调查的方式与方法

（三）物业经营管理市场分析

理解：物业经营管理市场分析的概念

物业经营管理市场分析的作用

物业经营管理市场分析的内容

物业经营管理市场分析的方法

应用：物业经营管理市场分析的具体应用

（四）物业经营管理目标市场及定位

理解：物业经营管理市场细分

物业经营管理目标市场的选择

物业经营管理服务产品的市场定位

第四章物业租赁管理

一、学习目的与要求

通过本章的学习，掌握物业租赁的含义与特点；租金确定与调整的方法；租赁管理中市场营销的主要目的。熟悉物业租赁的分类；物业租赁管理模式的类型；租赁管理的概念与工作内容；租赁方案与租赁策略的主要内容；物业的宣传推广；租赁合同的概念；客户关系管理及其在租赁管理中的应用。了解租赁合同的基本条款。

二、考核知识点与考核目标

（一）物业租赁概述

识记：物业租赁的概念

物业租赁的特点

物业租赁的分类

理解：物业租赁管理模式

（二）租赁管理

识记：租约签订前的租赁管理

租约执行过程中的租赁管理

租约期满时的租赁管理

租赁营销管理

承租人关系管理

（三）物业租赁合同

识记：物业租赁合同概述

理解：物业租赁合同的签订和备案

物业租赁合同的基本条款

物业租赁合同双方的权利和义务

物业租赁关系的变更或终止

第五章写字楼物业经营管理

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，掌握写字楼物业管理的常规目标；写字楼租金的确定；写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。熟悉写字楼物业的特点；写字楼物业管理的工作模式；写字楼租户选择的方法；写字楼租金的调整；写字楼的租约制定；写字楼物业管理企业的选择标准。了解写字楼物业管理的内容。

二、考核知识点与考核目标

（一）写字楼综述

识记：写字楼的概念

写字楼的发展历程

理解：写字楼物业的特点

写字楼的类型

（二）写字楼物业经营管理概述

理解：写字楼物业经营管理的概念

写字楼物业经营管理的特征

写字楼物业经营管理理念

写字楼物业经营管理资源

写字楼物业经营管理分类

（三）写字楼物业经营管理的实施

理解：写字楼物业经营管理方案设计

写字楼物业经营管理项目选择

写字楼物业经营管理实施步骤

写字楼物业经营管理的注意事项

（四）写字楼租赁经营管理

应用：写字楼租赁经营管理的具体应用

第六章零售商业物业经营管理

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，掌握零售商业物业经营管理中的经济学原理；零售商业物业运作相关理论的具体应用；零售商业物业租户选择时应考虑的因素；零售商业物业租金确定与调整。熟悉零售商业物业的定义；零售商业物业经营管理的内容；零售商业物业经营管理的类型；零售商业物业的现场管理的经营策略；零售商业物业的现场管理的现场管理计划。了解零售商业物业管理中的风险与安全管理。

二、考核知识点与考核目标

（一）零售商业物业综述

识记：商业物业的发展

理解：商业物业管理的基本共性

商业物业管理的目标

零售商业业态分类

（二）零售商业物业经营管理概述

理解：商业物业经营管理需考虑的因素

商业物业经营管理的两种管理模式

商业物业经营管理的特点

（三）零售商业物业的经营管理内容

理解：日常物业管理

重点经营管理

形象管理

应用：零售商业物业经营管理相关理论的具体应用

（四）零售商业物业的租赁管理

理解：承租商的选择因素

承租商的选配方法

租金确定与调整

租约制定

第七章居住类物业经营管理

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，掌握对住宅小区、公寓与别墅类物业、特殊业态的酒店公寓类物业以及普遍存在于高档社区的会所物业的经营管理。

二、考核知识点与考核目标

（一）住宅小区物业经营管理

理解：住宅小区的特点及功能

住宅小区服务对象的特点

住宅小区物业经营管理的收费原则

住宅小区一般经营服务项目及管理

住宅小区重点经营管理项目及管理

住宅小区社区文化项目的经营

（二）公寓、别墅物业经营管理

理解：公寓、别墅的概念及其特点

公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点

公寓、别墅物业特约服务的需求调查与设计

公寓、别墅物业的特约服务项目

公寓、别墅物业的交通服务项目经营

（三）酒店公寓物业经营管理

理解：酒店公寓的含义及其特点

酒店公寓营销理念及其管理服务

酒店公寓管理服务的基本内容、要求、形象

酒店公寓管理服务值得关注的几个要点

（四）会所物业经营管理

理解：会所的含义、类型与定位

会所经营与管理的基本理念

会所经营管理的具体措施

应用：居住类物业经营管理的具体应用

第八章其他业态物业的经营管理

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，掌握除写字楼、零售商业、居住类物业之外的几种典型物业类型，包括学校、医院、银行、体育场馆及产业园区的物业的经营管理。

二、考核知识点与考核目标

（一）综述

识记：专业物业的共同特点

物业服务与经营管理的管理模式

（二）学校的物业经营管理

理解：学校及学校物业的属性

学校物业经营管理的重心与特点

学校物业经营管理的主要工作

（三）医院物业经营管理

理解：医院物业经营管理的特点和难点

医院物业日常经营与管理的主要内容

从事医院物业经营管理应注意的问题

（四）金融机构物业经营管理

理解：银行总部物业经营管理特点难点分析

金融机构物业经营管理业务内容

金融机构物业管理投标提示

（五）体育场馆物业经营管理

识记：体育场馆的日常管理内容

标书要点内容建议

（六）产业园区物业经营管理

理解：产业园区的概念和发展趋势

产业园区的分类

产业园区物业经营管理基本内容

产业园区物业经营管理项目

产业园区创新服务

第九章财务管理与绩效评价

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，掌握物业管理绩效评价的概念及特点；物业管理绩效评价的主要类型；物业管理绩效评价的指标体系；物业管理报告的类型及内容构成。 熟悉财务管理的对象、目标、内容；物业管理报告的内容；物业管理报告编写中的注意事项。了解财务报告的构成。

二、考核知识点与考核目标

（一）财务管理概述

识记：企业财务活动的定义

理解：企业财务活动的对象

财务管理的目标

财务管理的内容

财务会计报告

应用：物业财务管理报告的内容

（二）成本和预算管理

理解：成本及其分析

预算及其编制

成本控制

（三）企业绩效评价

识记：绩效评价概述

理解：企业内部的绩效评价

物业绩效评价的指标体系

第十章物业经营管理的未来发展

一、学习的目的与要求

通过本章的学习，熟悉房地产组合投资管理的概念；房地产组合投资管理的主要工作；企业物业资产的概念；企业物业资产管理的概念；不良物业资产管理的表现形式；不良物业资产处置的目标。了解大型企业物业资产管理的内容；不良物业资产的处置。

二、考核知识点与考核目标

（一）资产管理的未来发展

识记：我国资产管理的现状与问题

国内外资产管理经验借鉴

资产管理未来发展的广度与深度

资产管理发展对物业管理行业的影响

（二）绿色建筑与物业经营管理的发展

识记：绿色建筑概述

绿色建筑评价体系

绿色建筑物业经营管理发展状态

绿色建筑物业经营管理的未来发展

（三）信息技术在物业经营管理中的应用

识记：信息技术对物业经营管理的意义

云计算在物业经营管理的应用

大数据在物业经营管理的应用

第三部分有关说明与实施要求

一、考核目标的能力层次表述

本课程的考核目标共分为三个能力层次：识记、理解、应用，它们之间是递进等级的关系，后者必须建立在前者的基础上。其具体含义为：

识记：能了解有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识理解和表述，是低层次的要求。

理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本理论、基本方法，能掌握有关概念、理论、方法的区别与联系，是较高层次的要求。

应用：在理解的基础上，能够运用基本概念、基本理论、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最高层次的要求。

二、指定教材

《物业经营管理》，中国物业管理协会编写，中国市场出版社，2014年4月第一版。

三、自学方法指导

1、在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点与考核目标，以便在阅读教材时做到心中有数，突出重点，有的放矢。

2、在了解考试大纲内容的基础上，根据考核知识点和考核目标，在阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念要深刻理解，对基本理论要弄清它的思想，对基本方法要牢固掌握，并融会贯通，在头脑中形成完整的内容体系。

3、在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材重要的基本概念、原理、

方法等加以整理，以便从中加深对问题的认识、理解和记忆，有利于突出重点，并了解整个内容，不断提高自学能力。同时，在自学各章内容时，切勿死记硬背,要在理解的基础上加以记忆，注重理论联系实际，锻炼从实践的角度出发来思考问题，从而达到深层次的认识水平。

4、为了提高自学效果，应结合自学内容，尽可能地多看一些案例分析和动手做一些练习题，以便更好的理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题的能力。在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重从实际出发，具体问题具体分析。

四、社会助学的要求

1、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。

2、应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。

3、辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。

4、辅导时，应对学习方法进行指导。提倡"认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通”的方法。

5、辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。

6、注意对应考者能力的培养，特别是对自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中培养善于提出问题，分析问题，解决问题的能力。

7、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中存在不同难度的试题。

8、助学学时：本课程共6学分，建议总课时不少于108学时，其中助学学时分配如下：

五、关于命题考试的若干规定

1、本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适当突出重点。

2、试卷中对不同能力层次的试题比例大致是："识记”为30%、"理解”为30%、"应用”为40%。

3、试题难易程度分为较易、中等难度、较难三个层次。较难部分比例不超过30%，建议20%。

4、本课程命题采用的基本题型包括单项选择题、多项选择题、简答题、论述题、计算题、案例分析题。

5、考试采用闭卷笔试的方式，考试时间120分钟，采用百分制评分，60分为及格。

六、题型举例

（一）单项选择题

1、写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。

A、物业资源B、物业服务企业资源

C、品牌资源D、业主资源

（二）多项选择题

1、物业经营管理通常可分为()三个层次。

A、物业管理C、物业租赁管理

B、物业资产管理D、物业组合投资管理

E、物业特约服务管理

（三）简答题

1.写字楼物业的特点有哪些？

（四）论述题

1.试述写字楼租赁经营管理？

（五）计算题

1.某写字楼投资项目在15的持有期内各年净运营收益均为40万元，第15年末净转售收入为300万元，如果折现率为6%，求该写字楼投资项目的收益现值。

（六）案例分析

1.腾飞物业管理公司刚刚启动一个写字楼物业对外租赁项目：嘉茂大厦，位于陇海路与东明路交汇处，地理位置十分优越。斥巨资打造纯石材欧式立面，30至300㎡不等的纯框架格局；酒店式精装大堂、走廊；1：2高标准车位配置；高速电梯瞬间直达；100兆光纤入户。

问题：1.在与客户签订租约前，租赁管理的主要工作有哪些？

2.该写字楼物业的租赁方案与策略可能会涉及到哪些内容？

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