自考00122房地产评估串讲资料（5）

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自考00122房地产评估串讲资料（5）

第五章土地定级基本原理

第一节土地分等定级概述

一、基本思路

1、土地分等定级含义：

土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。

2、土地定级与土地分等的区别：

土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。

3、多因素综合评定法的基本思路（P65页）

一、基本思路

4、多因素综合评价方法的基本公式

假定在评价中选取m个因素，每个因素包含n个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和

二、城镇土地定级因素分析

1、商服繁华程度

商服繁华程度是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。

2、交通通达度

反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。

3、城市设施完备度

4、环境优越度

5、人口密度

三、城镇土地定级的因素因子体系（P71）

选择定级因素因子的基本原则

1、定级因素分类

按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。

2、确定必选因素的基本原则：

1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；

2）覆盖面广，适用于城市各类用地；

3）反映土地质量的差异；

4）因素因子的选择要因地制宜。

第二节定级因素权重确定

一、定级因素权重应满足的要求：

1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大；

2、各因素权重值在0-100或0-1之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于100或1.

二、因素权重确定的方法：

1、特尔菲法

2、因素成对比较法

3、层次分析法

三、特尔菲测定法

1、关于特尔菲测定法的说法

特尔菲法这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。

三、特尔菲测定法

2、特尔菲测定权重的程序

（1）专家选择

（2）评估意见征询表设计

（3）权重测定结果的数据处理

3、特尔菲测定的特点

（1）个人意见的匿名性

（2）轮询评估结果的公开性

（3）预测结果的稳定性和非一致性

三、特尔菲测定法

3、应用特尔菲法时的注意事项

（1）测定时要避免组合事件

（2）对特尔菲法测定要做出充分说明

（3）领导小组的意见不宜加入调查表中

四、因素成对比较法

设有A、B两因素，

A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0；

A与B同等重要，给A、B两因素各赋值0.5；

A不如B重要，给A因素赋值0，给B赋值因素1.

五、层次分析法

基本原理（P78）

第三节评价单元划分与单元内指标取样

一、评价单元划分

1、单元划分的原则

（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；

（2）单元面积确定在5-25公顷之间；

（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。

（4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。

一、评价单元划分

2、单元边界选用

（1）自然线状物；

（2）铁路；

（3）交通道路；

（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；

（5）行政区划界线；

（6）其他地物。

一、评价单元划分

3、单元划分方法

（1）主导因素判定法；

（2）网格法；

（3）均质地域法；

（4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。

二、单元内指标取样

1、因素作用分值呈直线衰减

2、因素作用分值呈面状分布

3、因素作用分值呈指数衰减

4、特殊因素取值

第四节土地定级因素分值计算方法

一、土地定级因素分值计算原则

1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高；

2、分值体系采用0-100分的封闭区间；

3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；

例如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有影响，而大于50%的，其作用几乎和50%相同，这时0-50%就称为绿地覆盖度的显著作用区间。

二、商服繁华影响度作用分值计算

1、商服中心范围划定

2、商服中心级别确定

3、商服中心内各级繁华作用分的分割

4、各级商服中心繁华影响度的计算

注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分―繁华影响衰减分值。

商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。

三、道路通达度作用分值计算

1、道路作用指数和通达作用分计算

1）道路分类：按照作用和功能分别进行划分

2）各类城市划分的道路类型数目为：大城市5-7类；中等城市3-5类；小城市1-3类；

3）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路。

2、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（P85页）

道路通达度分值按指数衰减公式计算。

四、公交便捷度作用分值计算（P86页）

五、城市基础设施完善度作用分值计算

六、环境质量优劣度作用分值计算

七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算

八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算

九、距离衰减公式选择

1、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通便利度，公共设施完备度，文体设施影响度；

2、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路通达度。

第五节土地级别确定

一、土地级初步划分方法

1、总分数轴法

2、总分剖面图法

3、总分频率曲线法

二、土地级别的确定应遵循的选择

1、确定的土地级之间，收益差别要明显；

2、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；

3、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。

三、成果表达方式

1、成果的文字表达方式

（1）土地定级技术报告

（2）土地定级工作报告

2、成果的图件表达方式

（1）土地定级工作图：资料图和作用分值图

（2）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图

第六节综合土地定级程序

一、土地定级程序五阶段

1、方案制定

2、资料收集与调查

3、权重确定及因素选择

4、土地定级单元的划分

5、级别测算及确定

6、面积量算和土地级别图的编制

7、成果形成与验收

8、成果应用和更新阶段

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