自考00122房地产评估串讲资料（3）

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自考00122房地产评估串讲资料（3）

第三章房地产价格影响因素与评估原则

第一节一般因素

1.1一般因素

1.定义：

影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。

2.分类

1）经济因素

2）社会因素

3）行政因素

4）心理因素

1.1一般因素-经济因素

1.经济发展状况

国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。

2.财政与金融状况

存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。

3.产业结构

进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。

1.1一般因素-社会因素

1、人口

人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。

2、家庭规模

家庭人口数的变化影响住房数量的变化。

3、治安状况

4、社会福利

1.1一般因素-行政因素

1、土地使用制度与住房制度、地价政策

2、城市规划和土地利用总体规划

3、税收制度、投资倾斜、优惠政策

4、行政隶属关系变更

行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）

5、交通管制

第二节城市区域因素

1.2城市区域因素

1、定义

城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。

2、分类

1）商服繁华度

2）交通便捷性

3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施

4）自然条件和环境质量

第三节个别因素

1.3土地的个别因素

土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备面积、宽度、深度：适宜形状：规则地质、地形：承载力、土地高低起伏状况容积率：大小用途：商业用地、住宅用地、工业用地土地使用年期因素：

1.4建筑物的个别因素

建筑物的个别因素面积、结构、材料设计水平、设备状况施工质量规划限制建筑物与周围环境协调性

第四节房地产评估原则

1.5房地产评估原则

1、供求原则

2、替代原则

3、最佳使用原则

4、预期收益原则

5、合法原则

6、评估时点原则

7、公平原则

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