自考00168房地产经济学串讲笔记（8）

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第十一章涉外房地产法律制度

一、涉外房地产关系法律调整的特殊性

（一）涉外房地产的概念：

1、广义的理解：是指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。

2、狭义的理解：是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。

（二）涉外房地产关系的法律适用：是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所谓准据法。所适用的法律，是指现行实体法，而不是冲突规范和程序法。

（三）处理涉外房地产关系应当遵循的原则：1、维护国家主权原则；2、平等互利原则；3、统一管理原则。

二、涉外房地产制度

（一）外商投资企业用地：

1、外商投资企业用地的概念：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。

2、外商投资企业用地的取得方式：（1）通过出让方式取得土地使用权；（2）土地使用权作价入股方式；（3）通过租赁厂房和场地的方式取得；（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。

（二）外商投资开发经营成片土地：

1、成片开发的概念：是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

2、审批程序：（1）项目建议书的编制和审批：吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制。其中，使用耕地1000亩以下，其他土地2000亩以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限内成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。使用耕地超过1000亩，其他土地超过2000亩，或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家发展计划委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。

（2）设立开发企业的审批：审批权限在对外经贸部和省、自治区、直辖市人民政府。

（3）土地使用权的取得：国有土地使用权由开发区域所在地的市、县人民政府出让。出让的程序是：由该市、县人民政府依照国家土地管理的法律、行政法规，合理确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件，签订出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。

（4）成片开发规划的批准：市、县人民政府在对规划或报告进行审核后，报省、自治区、直辖市人民政府审批。

3、对外商投资成片土地开发经营的必要限制：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家；（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权；（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权。

（三）外商投资企业的地产：

1、土地使用权的取得：(1)土地使用权是作为中国合营者投资的一部分；（2）土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，分两种途径取得土地使用权：①向国家取得；②向其他土地使用者取得。

2、外商投资企业使用土地的限制：（1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；（2）外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；（3）外商投资企业不得擅自改变土地的用途，如需改变土地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续；（4）外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。

3、土地使用费：根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作者原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”。场地使用费包括征用土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费，以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施分摊的投资费用等。

三、涉外房产制度

（一）涉外商品房产的买卖：

1、涉外商品房产的预售：商品房产预售是指开发商对在建或待建商品房产先予销售的行为。根据国家有关规定，需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门申请，经批准发给《商品房外销许可证》后方可进行。预售的，必须同时申请领取《商品房预售许可证》。

2、涉外商品房产的内、外销售：（1）实行内、外销审批制度。批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；（2）合理确定内、外销比例。

3、房屋所有权与土地使用权期限的统一：土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期。

（二）涉外房产租赁：房产租赁必须签订房屋租赁合同。租赁期限，不得超过该房屋所占土地使用期限。

房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。房屋租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。民用房屋租赁，定期的提前1个月，不定期的提前2个月。工商业房屋租赁，提前6个月。

房屋出租并不妨碍房产权转移。房产权转移后，房屋租赁合同继续有效，转让人和受让人应联名书面通知承租人。租赁房屋出售时，承租人在同等条件下享有优先购买权。

（三）外商投资企业的房产：略

（四）外国人私有房产：略

（五）华侨房产：

1、保护华侨房产的主要政策和法律：略

2、落实土改时期华侨房产的政策、法律规定：略

3、处理历次政治运动侨房遗留问题的政策、法律规定：略

4、落实侨改房改造的政策、法律规定：略

5、处理房管机关代管侨房的政策、法律规定：略

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