自考00168房地产经济学串讲笔记（2）

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第二章房地产管理体制

（一）我国房地产管理体制的沿革

1、建国后对房地产管理体制的探索：略

2、改革开放以来的新发展：略

（二）我国现行的房地产管理体制

1、国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部门；d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。

2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较

答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。

房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。

第三章土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。

1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

（二）土地法律关系：

1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。

2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。

（三）土地管理法的基本内容：

1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。

2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：

第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第四，加大查处土地违法行为的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有权制度：

（一）土地所有权的概念、特征：土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。特征：（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

（二）国家土地所有权：

1、国有土地所有权的概念：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国有土地的使用：（1）行政划拨；（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。

（三）农民集体土地所有权：

1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。

2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；

3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、国有土地有偿使用制度

（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：

1、土地使用权出让的概念、特征：

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。）

2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。

3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

（二）土地使用权转让：

1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。

3、土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。

转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

下列土地使用权禁止转让：（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。

（三）土地使用权出租：

1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

2、土地使用权出租的法律后果：（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。

（四）土地使用权抵押：

1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

2、土地使用权抵押的生效要件：首先，设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；其次，设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；第三，抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。

3、土地使用权抵押的法律后果：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：

1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。

（六）土地使用权的终止：

1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

2、土地使用权终止的原因和后果：（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

四、国有土地使用权的划拨：

1、土地使用权划拨的概念和范围：

（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）土地使用权划拨的特征：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权收回的条件：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。

具体的：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等法律规定予以适当补偿。

4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。

有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：

（1）国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

（2）国有企业改组为股份合作制的；

（3）国有企业租赁经营的；

（4）非国有企业兼并国有企业的。

国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。

有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：

（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；

（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；

（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；

（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

处置土地使用权的要求：

（1）土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；

（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估；

（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；

（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

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