2019年00122房地产评估自考模拟试题(5)由自考生网为考生们提供整理。
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2019年00122房地产评估自考模拟试题(5)
一、单选
1、某房地产土地总价为6000万元,土地单价为1000元/m2,容积率为2,则该房地产的楼面地价为(D)。
A.2000 B.1000 C.750 D.500
2、某套住宅的套内建筑面积为140m2,套内使用面积为128m2,应分摊的公共部分建筑面积为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为(C)
A.3500 B.3200 C.2800 D.2500
3、某房地产土地面积为2000m2,土地价值为400万元,容积率为2,建筑物价值为800万元,则该房地产的房地单价为(C)。
A.6000 B.4000 C.3000 D.2000
二、多选
1、有关房地产的价值和价格正确的描述是(BCD)
A、房地产价值更加科学、准确
B、房地产的价值是房地产真实所值
C、房地产的价格围绕其价值上下波动
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常发生价格背离价值的情况
E、房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定
三、计算
思考:期房与现房的价格孰高孰低?
在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下,期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险。所以,期房价格与现房价格之间的关系是:
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
例1、某期房尚有3年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2时,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格为多少?
例2、某套房屋合同总价为80万元,在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况:
1.成交日期一次性付清;
2.先支付5%的保证金,一年后一次性付清房价款;
3.分期付款,其中成交日首付40万元,一年后支付24万元,两年后再付20万元;
4.成交日期首付24万元,余款在10年内以抵押贷款方式支付,每月偿还6500元;
5.约定部分分期付款,部分以抵押贷款方式支付,如在成交日期首付15万元,一年后支付10万元,余款在20年内以抵押贷款方式支付,每月偿还4250元。
假设年利率为6%,那么对于买方来说,上述各种情况下的实际成本分别为多少?
解:(1)p1=80万元
(2)p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元
(3)p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元
(4)p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元
(5)p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元
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