2019年00122房地产评估自考模拟试题（2）

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2019年00122房地产评估自考模拟试题（2）

例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。

3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（）。

A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积

C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清

4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.相等D.无法确定

5、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m2，850元/m2，900元/m2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（）元/m2。

A.850 B.845 C.869 D.857

6、类似房地产是指在（）等方面，与估价对象房地产相同或相似。

A.用途B.所处区位

C.使用年限D.建筑结构

7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A.2139 B.2146 C.2651 D.2659

8、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。

A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）

10、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A.2290.91 B.2326.41

C.2344.16 D.2308.66

11、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（）。

A.0.060 B.0.940

C.1.060 D.1.064

思考题：

收益法的理论依据是什么？

收益法适用的对象是什么？

收益法估价的操作步骤是什么？

如何运用收益法公式进行不同年限的价格换算？

纯收益如何求取？

实际收益与客观收益的含义区别。

土地使用权年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时，如何确定收益年限。

何谓资本化率？其实质是什么？

土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系。

何谓剩余技术?

1、某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/平方米，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的单价为（）元/平方米。

A.810 B.709 C.766 D.790

2、某收益性房地产资本化率为r，年有效毛收入为A，且以后逐年递减，比率为g1；同时年运营费用为C，此后逐年上升，比率为g2，则计算该房地产无限年期价格的建设公式为（）。（g1>0,g2>0)

A.B.

C.D.

3、用收益法评估房地产价格，若净收益a每年不变，资本化率为0，收益年限为n，则其价格v=（）

A.∞B.n×a C.a D.0

4、在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益B.实际收益

C.有形收益D.无形收益

５、两宗房地产的年净收益相等，当其中一宗房地产获得净收益的风险较大时，该宗房地产的（）。

Ａ.资本化率较高，价值较低Ｂ.资本化率较低，价值较高

Ｃ.资本化率较高，价值较高Ｄ.资本化率较低，价值较低

６、某收益性房地产未来3年的净收益均为100万元／年，3年后售价将上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率9％。该房地产目前的价值为（）万元。

Ａ.923Ｂ.1111

Ｃ.1353Ｄ.1872

7、某房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该房地产的土地价格为（）万元。（收益视为无限期）

A.30 B.40 C.50 D.60

８、某房地产未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400 B.450 C.500 D.540

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2。于4年前建成并投入使用，办公楼的正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定：建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积归乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现在，乙方欲拥有该办公楼的全部产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试计算乙方应该出资多少购买甲方的产权。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金为80元，出租率为85%，年运营费用为年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

某出租写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业使用费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本固定不变，报酬率为9％，请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益和收益价格。

例如：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则该建筑物的重新建造成本可估计为300×1200=36（万元）。

例：某建筑物的建筑面积为1000m2，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。则其现值为：

V=C－D×t=1000×500－1000×500×（1－5%）/30×10＝34167（元）

复习题

一、单选题：

1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，二者的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数；

B.有效经过年数短于实际经过年数；

C.有效经过年数长于实际经过年数；

D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数；

2、一厂房建成8年后改造为超市，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应该为（）年。

A.40 B.42 C.48 D.50

3、估价上的折旧注重的是（）。

Ａ.原始取得价值的减价修正

Ｂ.原始取得价值的摊销与回收

Ｃ.重置价值的摊销与回收

Ｄ.价值的减价修正

４、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

Ａ.等于Ｂ.大于Ｃ.小于Ｄ.无法判断

５、某住宅小区附近新建了一座化工厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

Ａ.物质折旧Ｂ.功能折旧

Ｃ.经济折旧Ｄ.会计折旧

6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。

Ａ.75％Ｂ.79％Ｃ.81％Ｄ.84％

7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）

Ａ.土地取得成本＋开发成本

Ｂ.土地取得成本＋开发成本＋管理费用

Ｃ.土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

Ｄ.开发完成后的房地产价值

８、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线折旧法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.5

多选题：

1、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括（）。

Ａ.消费观念变更Ｂ.设备陈旧Ｃ.环境污染Ｄ.政府规划变化Ｅ.建筑式样过时

2、建筑物重置价格的求取方法有（）等。

Ａ.单位比较法Ｂ.工料测量法Ｃ.分部分项法Ｄ.指数调整法Ｅ.成新折扣法

3、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。

Ａ.估价上的折旧和会计上的折旧有本质的区别

Ｂ.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与帐面价值的差值

Ｃ.建筑物的折旧就是各种原因造成的价值损失

Ｄ.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新建造价格与市场价值的差额

Ｅ.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

某公司于5年前以征地的方式在郊区取得一宗面积20000m2的50年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为15000m2，建筑物的经济耐用年限为55年。现重新取得类似土地50年使用权的土地取得费为120元/m2，土地开发费为200元/m2，开发期为1.5年，开发投资可以视为开发期内均匀投入，银行年贷款利率为6%，总投资回报率为15%，土地增值收益率取25%。建筑物的重置成本为800元/m2，假设残值率为4%。试计算该房地产现时的价格。（土地资本化率为5%，房地产资本化率为7%）。

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