2019年00168房地产经济学自考模拟试题章节习题（4）

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2019年00168房地产经济学自考模拟试题章节习题（4）

一、填空题(每空1分，共10分)

1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为_____不动产_____。

2.所谓__支柱产业________就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。

3.房地产_____二_____级市场主要是指房地产增量市场。

4.影响房屋评估价格的因素主要包括房屋坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等

5.房地产企业常用的贷款方式有信用贷款、_ _____抵押贷款____、_ ____保证贷款_____。

6.城市土地有偿使用的方式主要有土地___批租(出让)_______和土地__租赁________两种。

二、单选

1.从总体上看，房地产业主要属于(C)

A.第一产业B.第二产业

C.第三产业D.第四产业

2.房地产的涵义是(B)

A.建筑地块与房屋建筑物B.房产和地产的总称

C.房地产行业D.房屋财产

3.与国民经济周期相比，房地产业周期的特点为(D)

A.衰退时期一般来得较晚B.高涨时期一般来得较晚

C.波动波幅基本一致D.萧条时期相对较长

4.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是(A)

A.可以推动城市经济发展和产业结构优化

B.有利于消除房地产业周期

C.有利于房地产企业规模的持续增长

D.有利于房地产企业利润最大化

5.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为(C)

A.绝对地租B.级差地租Ⅰ

C.级差地租ⅡD.垄断地租

6.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是(B)

A.处于主要工业区B.交通便捷，环境好

C.人口流量大D.劳动成本低

7.土地市场的低流动性是指(A)

A.土地变现能力较小B.土地权属关系复杂

C.土地市场具有垄断性D.土地供应缺乏弹性

8.房地产市场的双重特性是指(A)

A.供给与需求B.所有权与使用权C.保值与增值D.消费与投资

9.房地产价格具有权利价格的特征，表现在(D)

A.同一宗房地产可有多种不同产权类型的价格

B.房地产具有相对稀少性

C.不同用途的房地产有不同的价格

D.房地产价格具有显著的个别

10.通过房地产债券、股票等的发性行和流通来融通房地产资金的金融活动，称为(D)

A.房地产投资信托B.房地产保险

C.房地产信贷D.房地产证券融资

11.城市建筑地块的所有权(A)

A.归国家所有B.归集体所有

C.归占用企业所有D.归政府管理部门所有

12.房地产企业采取矩阵制组织结构的优点为(A)

A.发挥专业人员的作用B.发挥主管人员的主动性

C.有利于人员的统一指挥D.人员变动小，相对稳定

13.培育住宅产业成为新经济增长点的基本条件是(A)

A.形成住房消费群体B.增加住宅供应

C.增加住房补贴D.提高公积金缴交额度

14.某项投资的净现值是指(A)

A.投资收益现值减去投资成本现值

B.累计投资收益减去累计投资成本

C.当前投资收益减去当前投资成本

D.该项投资的产出的现在市场销售价值

15.房地产投资的风险是指(D)

A.投资者负债融资的不确定性

B.总资产收益率无法达到的可能性

C.投资项目所处经济环境的不确定性

D.投资者面临的收益不确定性

16.个人住房抵押贷款即(A)

A.住房商业性贷款B.住房公积金贷款C.住房消费信贷D.个人消费

17.从本质上讲，抵押贷款证券化是(A)

A.一种资产证券化形式B.一种产权证券化形式

C.一种基金证券化形式D.一种信托投资证券化形式

18.房地产开发的最本质的特点是(B)

A.长期性B.地域性

C.风险性D.综合性

19.可行性研究中财务评价的静态投资回收期是指(C)

A.项目在使用寿命期内能够产生收益的时间

B.项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间

C.项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间

D.项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间

20.城市土地利用规划是(D)

A.国民经济计划的组成部分B.城市房地产开发的规划

C.一项具有独立地位的规划D.城市规划的一部分

21.住房制度改革的根本方向和基本思路是(C)

A.提高居民的购房能力B.减轻国家的财政压力

C.实现住房的商品化和社会化D.培育和发展房地产市场

22.房地产产业政策的目标为(A)

A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标

B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标

C.房地产业技术发展目标和企业管理目标

D.房地产业经济效益目标和社会效益目标

23.房地产投资结构控制主要包括(A)

A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构

B.地产结构、房产结构和房地产结构

C.客体结构、时间结构和空间结构

D.资产结构、资金结构和产品结构

三、多项选择题

1.以房管局为产权单位的公有房产包括(ACE)

A.政府接管的B.政府代管的

C.国家经租的D.国家收购的E.国家投资新建的

2.在房地产经济领域，研究土地问题主要是研究(ACE)

A.土地制度B.土地关系

C.土地权属转移D.土地利用经济E.土地收益分配

3.形成级差地租I的条件有(BD)

A.土地数量的有限B.土地位置的差别

C.土地所有权的存在D.土地肥沃程度的差别

E.在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差

4.房地产公司是(ABDE)

A.以经营房地产为主业的企业B.房地产业最基本的经营管理主体

C.生产性企业D.非生产性企业E.资金密集型企业

5.房地产市场的需求主体包括(ABCDE)

A.家庭B.企业

C.事业单位D.政府部门

E.各类房地产经营组织

6.房地产综合开发的特征是(BCDE)

A.经济性B.整体性

C.统一性D.系统性E.科学性

7.工程监理包括(ADE)

A.价格控制B.成本控制

B.C.材料控制D.工程质量监理E.工程进度监理

8.我国房地产经营的原则是(ABDE)

A.等价交换原则B.租售并举原则

C.循序渐进原则D.市场竞争原则E.经营与服务相结合原则

9.按付款条件，房地产出售方式有(CD)

A.一次性付款B.分期付款

C.平价出售D.优惠价出售E.银行按揭

10.市场比较法可细分为(CDE)

A.剩余法B.重置价格法C.因素比较法D.路线估价法E.长期趋势法

四、名词解释(本大题共4小题，每小题4分，共16分)

35.土地批租：可采用国有土地使用权有偿转让的土地一级开发方式，即土地批租。

36.区位：区位不仅指现在所处的位置，还要考虑与周围的联系，有什么可利用的潜能资源等，是综合的优势。

37.房地产企业利润：2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额1225.5亿元。普查显示，房地产业企业法人单位利润总额中，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动利润分别为1035.2亿元、41.2亿元、46.6亿元、102.5亿元。2004年，全国商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601.3亿元。利润=收入-成本-费用

38.房地产经济直接调控：所谓直接调控就是政府利用行政手段通过行政系统直接控制管理企业经济活动

五、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

39.地租与房地产价格有何关系?

答:房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费;(2)地质勘察与设计费用;(3)三通一平费用和地下工程开发费用;(4)房屋建筑安装工程费;(5)公共配套设施费;(6)基础设施建设费;(7)管理费;(8)利息支出;(9)税金;(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。

40.城市土地有偿使用的意义何在?

答：城市土地有偿使用，对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，加快城市化进程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发展，无疑都产生了巨大的推动作用。

健全城市土地市场体系，完善市场结构和运行机制，维护土地所有者与使用者的合法权益，拓展土地资产的多种经营方式，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配置，

41.简答房地产投资信托及其分类。

答：房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购置、建造、租赁、经营房地产的行为，是一种融资与融物相结合的方式。房地产信托机构经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;②代理业务，即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;③金融租赁、咨询、担保等业务。

42.为什么房地产业的发展需要市场中介服务?要建立哪些中介服务机构?

房地产经营需要中介服务

房地产开发经营需要中介服务，是由房地产业本身的特点决定的，是开发经营主要环节进行分工和专业化的必然性。

⒈房地产投资开发经营决策难度大，需要各种专业知识。

⒉房地产交易需要房地产市场中介服务。

⒊房地产市场信息不充分，地方性强，难度大。

总之，房地产经营是一项涉及面多、工作量大、专业性强和非常复杂的经济活动，因而，客观上需要对房地产业进行合理的分工，形成众多的专业化行业。

六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

43.什么叫房地产金融?为什么需要房地产金融?它的功能是什么?

房地产金融是指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动。

需要的理由：

1.房地产是较好的抵押担保品，债权相对可靠。

2.房地产贷款(或债券)的偿还期长，但可以稳定地提供源源不断的现金量。3.房地产的流动性较差，但可以通过证券化经营来增强其流动性。

房地产金融的功能：

(一)筹资功能(房地产存款、房地产股票和债券的发行)

筹集社会各种闲散货币资金，满足房地产开发经营对资金的需求。

(二)融资功能(房地产贷款、房地产信托和租赁)

搞活房地产市场，加速房地产流转，融通各种货币资金，满足开发商和居民购房对资金的需求。

(三)投资功能(房地产股票和债券的交易)

对房地产投资，除进行房地产实物投资外，还可以通过拥有房地产金融资产进行投资。

增加开发商和居民投资的渠道，提高资金的使用效益。

(四)调控功能

调控房地产业的发展规模和速度，保持房地产业的良性循环。

44.房地产业对国民经济发展有什么样的作用?

答:(1)房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展;

(2)房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源;

A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分;

B.房地产业的发展可直接为政府提供财政收入;

(3)房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提

A.可合理引导社会投资的流向促进产业机制的合理化;

B.可合理引导社会消费，促进消费结构的合理化;

C.有助于完善社会主义市场经济体系;

D.提高房地产经济活动的效率。

45.试述房地产开发资金筹措的必要性和特点。

答:(1)必要性：

A.房地产品规模大、价值高，占用资金量大;

B.房地产开发周期长，资金占用期长;

C.资金回收速度较慢，回收期长。

(2)特点：

A.资金筹措的来源渠道多，筹措对象广;

B.资金占用期长，稳定性大，要求有稳定的资金供给;

C.筹措的资金具有偿还性;

D.筹措的资金具有商品流通资金的性质

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