自考城镇经济与管理毕业论文：兰州市居民居住区位偏好的调查分析

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兰州市居民居住区位偏好的调查分析

近半个多世纪以来，西方学者在城市居住空间研究方面取得了丰硕的成果，如生态学派的三大经典居住空间演变模式，新古典经济学派的"互换论"，行为学派的家庭生命周期理论和迁居行为模型，马克思主义学派的住房市场演变模式，制度学派的住房阶级理论等［1，2］。1960年以前主要是以定性描述为主，学者以城市空间变化为研究对象，分析不同社会经济地位的群体对住宅区位选择的差异，以及对城市空间变迁的影响。1960年以后，随着研究方法的革新，定量研究得到了广泛的应用，其中因子分析、主成分分析等多变量统计分析方法逐渐在城市居住空间结构研究中普遍使用［3］。如Ｒ．A．Murdie(1996)采用演绎方法对加拿大多伦多的实证研究，B．T．Ｒobson(1969)运用归纳法对英国桑德兰的归纳研究，森川洋(1975)和Davies(1984)借助因子分析法对日本和英国的城市空间结构开展的对比研究等［4］。

20世纪80年代末，随着市场经济体制的不断深入和城市空间结构变化的不断加速，中国出现了城市居住区位选择的研究热潮。如董昕从住宅区位入手，较为系统地分析了计划机制和市场机制下影响居住区位的主要因素，阐释了住宅与区位的内在联系［5］;Wang Donggen，Li Siming以北京2001年调查数据为基础，利用离散选择模型，从微观层次上揭示了居民的区位偏好［6］;张文忠等同样以北京为实证研究对象，概括了居民区位选择的微观影响因素、居住空间分异特征以及区位偏好与区位优势度的关系［7－10］;刘望保等依据广州的调查数据，采取表述性偏好正交实验设计和联合统计分析方法，研究住房制度改革背景下居民的居住偏好［11］;郑思齐，符育明等则利用北京、上海、广州、武汉和重庆的调查数据，将影响区位选择的因素归纳为家庭层面和城市层面两部分［12－14］;施鸣炜选择家庭层面、住宅层面、区位特征和心理因素等四大类变量对居民区位选择做了全面分析［15］;焦华富等在构建居住区位优势度评价模型的基础上，得出优势越强的区位，商品房价格越高，居民满意度越高，因而也成为居民理想择居区位的结论［16］;杨永春，谭一洺等以成都市为例，基于文化价值观的视角，初步构建了计划经济体制下和转型期中国城市居民住房选择的理论模型［17］;同时，伍俊辉，杨永春等对兰州市居住区位偏好也进行了初步分析［18］。

可以看出，上述研究主要集中在东部沿海城市，对西北地区的相关研究还较为薄弱。因此，文中试图通过对兰州市居民居住区位偏好的调查和分析，掌握不同属性居民的居住区位偏好及其影响因素，了解时代变迁下居民的择居行为，以便为调整城市空间布局、优化居住空间结构、合理开发和利用土地、引导城市建设与开发，推动城市健康有序发展提供参考。

1材料与研究方法

1．1研究区概况

兰州市是唯一一座黄河"穿城而过"的省会城市，是甘肃省的政治、经济、文化中心，也是西北地区第二大综合性工业城市，现辖城关、七里河、安宁、西固、红古5区以及永登、榆中、皋兰3县。特殊的地形使城市建设只能向东西方向延伸，空间扩展受到极大限制，从而形成带状多中心组团结构，且各组团的均质度、紧凑度都较低［20，21］。文中选取主城区所在的黄河河谷盆地为研究区域，包括以行政、商业、科教为主的城关区，以轻工业、机械、铁路交通枢纽为主的七里河区，以电子仪表、教育科研为主的安宁区，以及以石油化工为主的西固区，总人口约244．82万人，总面积1088km²。

1．2数据获取

以问卷调查和相互交谈的方式获得原始数据，并通过品房网、搜房网以及相关统计部门获得兰州市49个街道的439个楼盘的开盘价格。在EpiData中建立数据库，进行原始数据的录入与处理，然后在Ex-cel中进行统计，同时利用层次分析法软件Yaahp进行权重计算与分析。此次调查于2013年4月初开始，历时25天，调查对象是城关区、安宁区、七里河区、西固区四区49个街道的本地居民。共发放问卷1000份，回收率为100%，回收有效问卷881份，问卷有效率达88．1%。

1．3研究方法

首先对问卷调查数据进行统计处理，分析居民的居住区位偏好;再结合模糊综合评价法对区位优势进行评价;继而分析区位偏好的影响因素。模糊综合评价过程可归纳为以下几个步骤［20－23］:

(1)评价指标体系的建立:通过对居住区位现状的分析，构建6个一级指标Ui和26个二级指标Uik的评价指标体系(表1)。

(2)评语集合的确定:根据区位评价的实际需要，确定评语等级V={很满意，满意，尚可，不满意，很不满意}，并设定相应的评分等级D=(D1，D2，D3，D4，D5，D6)=(5，4，3，2，1)。

(3)确定评价指标体系的权重:对问卷调查所获数据进行统计处理，采用层次分析法［24，25］，得到一级指标权重Ai和二级指标权重Aik(表1)。

论文摘要

(4)建立评价决策矩阵:以问卷调查中居民对居住区位满意度为数据基础，建立评价指标体系的决策矩阵Ｒ(由于数据量较大，不再详细列出)。

(5)合成模糊综合评价向量:通过指标权重A与决策矩阵Ｒ的合成，得到模糊综合评价结果B，再将B与评分等级D合成，得到区位综合得分H和评价指标得分Hi(表3)，其中:

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2结果与分析

2．1居住区位偏好分析

居住区位选择包括对空间的认知和对空间的偏好。居民为了满足居住的要求，首先要对居住空间进行全面搜索，在搜索过程中必然会受到居民个人对居住区位空间印象的影响，选择认为适合自己的居住区位，从而形成居民的居住区位偏好现象［9，18］。

调查结果显示(表2)，居民在自由选择心目中的理想居住区位时，78．43%的居民会首选城关区和安宁区，12．38%的选择七里河区，选择西固区的仅为9．19%。不同区位居民的偏好又有所不同，城关区80．62%的居民选择现居地，16．61%的选择安宁区;安宁区75．12%的居民选择现居地，18．12%的选择城关区;七里河区36．45%的居民选择现居地，34．11%的选择城关区，28．97%的选择安宁区;西固区有34．5%的居民选择现居地，40．61%的选择安宁区，18．78%的选择城关区。

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由此可知，居民的居住区位偏好与居住空间现状并不匹配，一方面对现居地有较大依赖性，同时又对城关区和安宁区有较大的偏好。城关区和安宁区近八成居民仍选择现居地，七里河和西固区各有近三分之一的居民选择城关区和安宁区;而选择七里河区和西固区的基本都是本地居民。相对来说，城关区和安宁区设施齐全、交通便利、环境较好，因而成为居民心目中的理想居住地。不过，出于对自身的经济条件、工作地点、归属感等因素的考虑，七里河区和西固区依然有相当部分的居民选择现居地，表现出较强的地域根植性，也在一定程度上维系了居住空间结构的相对稳定。

2．2模糊综合评价分析

模糊综合评价结果反映的是居住区位优势的高低。如表3，从区位综合得分来看，四区得分均在3以上，不过分值普遍较低，且差别不大。说明兰州市整体居住区位优势并不突出，同时也说明居住空间分化尚不明显。其中，城关区和安宁区得分相对较高，表明其居住区位优势较为明显，且安宁区有赶上甚至超过城关区的发展趋势。从评价指标得分来看，服务设施得分最高，而环境状况和周围景观得分整体较低，尤其是环境状况，四区得分均在2以下，表明服务设施对居住区位优势的强化作用明显，而整个城市的环境状况有待进一步提高，以增强城市的宜居性。就单项指标来看，交通条件在城关区最具优势，服务设施以安宁区相对突出;而周围景观七里河区最差，环境状况则西固区最差。

可以看出，居民的居住区位偏好与区位优势基本吻合。在没有约束条件的情况下，居住区位优势的高低对居民的区位偏好起着正向引导作用，居民基本偏好于优势较高的区位。

2．3影响居住区位偏好的因素分析

居民选择住房自由度的提高主要受主客观两方面因素的影响，即居民的社会属性和住宅的区位环境。国外已有研究表明［26－29］，由于居民社会属性特征的差异，居民的择居行为会表现出不同的特性。同时，住宅的区位环境对居住区位偏好的影响也十分显着。

2．3．1居民社会属性对区位偏好的影响

(1)年龄与居住区位偏好:根据西方家庭生命周期理论，处于不同周期阶段的家庭对住房有不同的要求，从而形成了不同的居住空间结构［18］。依年龄段将居民分为3种类型即青年型(30岁以下)，中年型(30－59岁)和老年型(60岁以上)。调查结果表明，兰州市各年龄段居民的区位偏好差别不大(图1)。其中，青年型居民相对偏好城关区和七里河区，中年型居民偏好城关区、安宁区和西固区;而老年型居民偏好安宁区和西固区。

论文摘要

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(2)文化程度与居住区位偏好:一般而言，不同文化程度的居民具有不同的思想和价值观，在选择居住区位时往往会表现出不同的行为特征。而调查结果表明，文化程度对兰州市居民的居住区位偏好影响不大(图2)。具体而言，本科以下居民的居住区位偏好相对分散，四个区均有分布。而本科及以上的居民则偏好于城关区和安宁区(3)家庭月收入与居住区位偏好:依收入不同将居民分为低收入阶层(3000元以下)，中等收入阶层(3000－6000元)和高收入阶层(6000元以上)3种类型。调查结果表明，低收入阶层相对偏好七里河区和西固区，中等收入阶层偏好城关区、安宁区和西固区，高收入阶层主要偏好安宁区(图3)。

(4)职业与居住区位偏好:一般来讲，不同职业的居民由于工作地点、收入、观念等的不同，在择居时会尽量选择接近相同社会群体的区位居住。然而，调查结果表明，职业对兰州市居民的居住区位偏好影响并不明显。公务人员主要选择城关区和西固区，国有企/事业单位从业人员主要选择城关区和安宁区，自由职业者主要选择西固区，私营及外企、在校学生、下岗离退休和其他职业的居民选择则相对分散，在四个区均有分布(图4)。可以看出:兰州市居民的社会属性对区位偏好的影响并不大，这与西方国家城市居民居住偏好形成明显的差异。

2．3．2区位环境对区位偏好的影响

(1)位置与区位偏好:住房位置的固定性和不可移动性，决定着住户到达各种重要场所的便捷度，以及周围的自然环境和人文环境，进而与居民的生活、工作、学习等密切相关。调查显示，56．48%的居民在择居时首先会考虑位置因素。由于城关区作为城市的中心城区，位置优势较为明显;而安宁区作为新兴城区，发展潜力较大，因而居民更偏好于上述两区。

(2)房价与区位偏好:住房是一种高价值商品，其价格直接影响了普通居民住宅区位选择的自由度。调查显示，购买住宅时，50．51%的居民会权衡自己的收入水平和各区的房价来确定适合自己的居住区位。目前四区的平均房价是:城关区8316元/m²，安宁区7894元/m²，七里河区7623元/m²，西固区6569元/m²，有87．29%的居民认为兰州市房价过高，绝大部分居民能承受的价位是4000元/m²以下，由于城关区和安宁区的房价日渐走高，因此，居民能够选择的住宅区位空间越来越有限。

(3)交通与区位偏好:交通主要是从时间费用和通勤费用两方面影响居民的区位选择。调查显示，50．28%的居民在择居时会把交通条件放在第一位，反映出兰州市的大多数居民对公共交通的依赖程度较大，因而居住区周围公共交通线路数量对居民的日常生活具有较大的影响。相对而言，城关区交通系统较为完善，安宁区随着北滨河路和BＲT快速公交的运行，交通条件日渐好转，因此，这两区成为居民的理想居住地。

(4)教育与区位偏好:随着现代社会竞争日趋激烈，子女教育环境已成为居民选择住房时必须考虑的重要因素。调查显示，41．29%的居民在居住区位选择时首先会考虑教育环境的优劣。相比来说，安宁区和城关区是兰州市教育资源最为丰富，文化氛围相对浓厚的两个区，安宁区更是有"科教中心"之称，因此成为有子女家庭的理想居住地。

3结论与讨论

(1)居民的居住区位偏好与居住空间现状不匹配。一方面对现居地有较大依赖性，表现出较强的地域根植性。同时，又对城关区和安宁区表现出明显偏好。未来的城市居住空间将在较长的时间段内，处在这一对矛盾作用和引导过程之中，共同维系并改变着城市的居住空间结构。应该说，居民的居住区位偏好意味着未来的居住结构演变方向，特别是多数居民偏好城关中心城区，"向心集聚"有可能会导致居住空间结构的失衡。不过，作为国内典型的带状组团城市，自2000年后实施"东扩西展，南伸北拓"发展战略以来，城市出现了向外围蔓延的趋势，对城市居住空间带来的"离心扩散"作用日益显现。因此，优化居住空间布局，加强人居环境建设，引导居民理性择居，以保证城市健康有序发展，成为城市规划需要考虑的一个重要问题。

(2)居民的居住区位偏好与区位优势基本吻合。反映出兰州市整体的居住空间结构分化还不明显。假设在没有约束条件的情况下，居住区位优势的高低对居民的区位偏好起着正向引导作用，居民基本偏好于优势较高的区位。可见，对一个经济处于工业化中期阶段的城市而言，区位优势与其职能紧密相连，政治、经济、文化、科教、商业等要素的空间配置不均匀，使得其对居住区位优势的影响较为显着，上述资源配置集中的区域，往往成为居民的理想居住地。

(3)居民的年龄、文化程度、家庭月收入、职业等社会属性差异对居住区位偏好的影响不明显，两者之间的相关性较弱;而住房位置，房价，交通条件，教育环境是居民在选择居住区位时考虑的主要因素。可以说，在居民社会属性和区位环境共同影响下兰州市居民对居住区位的偏好与国内其他城市相比，既存在共性，即偏好优势较高的区位，也存在差异性，即居民偏好中心城区，而其他一些城市居民的偏好趋势由中心向外围过渡，更不同于西方国家因居民社会属性差异而形成的区位偏好现象。

参考文献

［1］刘旺，张文忠．国内外城市居住空间研究的回顾与展望［J］．人文地理，2004，19(3):6－11．

［2］刘敬伟，刘继生．丹东市城市居民居住区位选择研究［D］．吉林:东北师范大学，2007．

［3］温海珍．基于住宅选择视角的城市居住空间分异微观机制研究［M］．杭州:浙江大学出版社，2012:16－18．

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