上海房地产投资自考考试大纲(13540免费下载/2026年版)

上海房地产投资自考考试大纲(2026年版)内容包括：课程性质与课程目标、考核目标、课程内容与考核要求、关于大纲的说明与考核实施要求等，更多可点此查看本站"上海自考大纲"栏目。详情见下文：

上海房地产投资自考考试大纲(13540免费下载/2026年版)

点此下载：上海房地产投资自考考试大纲(2026年版)

点此查看>>上海自考教材真题题库资料大全

上海市高等教育自学考试投资学专业(专升本)(020304)

房地产投资(13540)自学考试大纲2026 年版

上海立信会计金融学院高等教育自学考试办公室编

上海市高等教育自学考试委员会组编

第一部分 课程性质及其设置的目的和要求

一、本课程的性质与设置的目的

《房地产投资》课程(以下简称本课程)是上海市高等教育自学考试的投资 学专业(专升本)的专业课，是为培养和检验自学考试者对房地产投资理论和方 法的掌握以及运用能力而设置的专业课程。设置本课程的目的，是为了使具备高 中以上文化程度的自学应考者，掌握房地产投资的基本理论与方法，了解房地产 投资决策的主要方面，提高分析和解决实际问题的能力，为其毕业后从事房地产 投资理财工作打下良好基础。

二、本课程的基本要求

房地产业作为支柱产业，不仅促进了一个国家国民经济的增长，也为投资者 带来了比较丰厚的收益。房地产业也成为了企业和个体财富的重要组成部分，是 企业和个人投资的重要渠道和投资形式。

通过本课程的学习，考生应该：

1 、系统、准确地掌握房地产投资的基本概念和基本原理。

2 、学会应用房地产投资理论与方法分析和解决房地产投资领域内的各种实 际问题，包括房地产投资决策分析和市场分析、房地产项目成本估算与融资方案 择优。

3 、掌握房地产项目投资的财务分析的基本方法。

4 、掌握房地产项目投资的不确定性分析、房地产投资项目的风险分析的基 本策略。

5 、能够对房地产投资项目的社会影响和环境影响等内容进行综合的分析和 评价。

三、与相关课程的联系与区别

本课程是投资学专业课中的一门，也是房地产投资理财的基础课，建议先修 课程包括《金融学概论》《投资学原理》等经济学以及管理学和数学相关课程。

四、课程的重点与难点

本课程的重点是：一是房地产投资分析的基本原因;二是房地产投资分析的 主要内容，包括房地产市场分析、区位条件分析、财务数据分析;三是房地产投 资的不确定性分析、风险分析和投资决策分析。

本课程的难点是财务数据分析、风险分析和投资决策分析。

第二部分 课程内容与考核目标

第一章 绪论

一、学习目的和要求

本章主要介绍房地产投资的基础概念和基本内容。通过本章内容的学习，总 体上要求学生掌握房地产价值、价格的含义及其相互关系，房地产投资的内涵、 分类、影响因素，房地产投资分析的概念、目标，房地产投资分析的任务、方法、 内容。

二、课程内容

第一节 基础概念

一、投资概述

(一)投资及投资要素

(二)投资的分类

二、投资价值

三、市场价值

四、投资价值与市场价值的关系

五、交易价格

第二节 房地产投资概述

一、房地产投资的内涵

(一)房地产投资的概念

(二)房地产投资的三要素

(三)房地产投资的特点

二、房地产投资的分类

(一)按房地产投资形式划分

(二)按房地产投资的用途划分

(三)按房地产投资经营方式划分

三、房地产投资的作用

(一)房地产投资的宏观作用

(二)房地产投资的微观作用

四、房地产投资的影响因素

(一)经济因素

(二)社会因素

(三)政治和行政因素

(四)政策法规因素

(五)技术因素

第三节 房地产投资分析概述

一、房地产投资分析的任务

(一)为投资者提供投资方向

(二)为投资者提供运作方式

(三)为投资者预测投资收益

(四)为投资者分析风险并提供避险策略

二、房地产投资分析的内容

(一)房地产投资的环境与市场分析

(二)房地产项目成本估算与融资方案择优

(三)房地产项目投资的财务分析

(四)房地产项目投资的不确定性分析

(五)房地产投资项目的风险分析

(六)房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价

(七)房地产投资决策分析

三、房地产投资分析的方法

(一)理论联系实际的方法

(二)定量分析与定性分析相结合

(三)静态分析与动态分析相结合

(四)宏观分析与微观分析相结合

三、考核知识点与考核要求

(一)基础概念

识记：(1)房地产的投资价值;(2)房地产的市场价值;(3)房地产交

易价格。

领会：房地产投资价值与市场价值的关系。

简单应用：比较分析房地产投资市场价值与投资价值的异同。

综合应用：房地产的市场价值与投资趋势分析。

(二)房地产投资概述

识记：(1)投资;(2)房地产投资。

领会：(1)投资要素;(2)投资的分类;(3)房地产投资的要素;(4) 房地产投资的特点;(5)房地产投资的分类。

简单应用：房地产投资的作用。

综合应用：房地产投资的影响因素分析。

(三)房地产投资分析概述

识记：房地产投资分析。

领会：房地产投资分析的任务。

简单应用：房地产投资分析的内容。

综合应用：房地产投资分析的方法。

四、本章重点、难点

重点：房地产投资的价值、影响因素。

难点：房地产投资分析的主要方法。

第二章 房地产投资分析基本原理

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，了解房地产投资分析的基础理论，理解投资三要素原 理、土地报酬递减规律、资金时间价值原理、利率以及现金流量、房地产市场四 象限理论和资产定价模型。

二、课程内容

第一节 投资三要素原理

一、收益

二、成本

三、预期

第二节 土地报酬递减规律

一、报酬与土地报酬

二、土地报酬递减规律及发展

三、土地报酬变化的基本原理

(一)土地报酬的三种形式

(二)土地报酬曲线之间的关系

(三)土地报酬变化的阶段分析

四、土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用

第三节 资金时间价值原理

一、资金时间价值的概述

(一)资金时间价值的定义

(二)资金时间价值的内涵

(三)资金时间价值的影响因素及计算方法

二、利息与利率

(一)利息与利率的含义

(二)计息周期与计息方式

三、名义利率与实际利率

(一)名义利率与实际利率的概念

(二)名义利率与实际利率的关系

四、现金流量图

五、资金等值

(一)资金等值的概念

(二)资金等值的计算

第四节 房地产市场四象限理论

一、房地产资产市场与消费市场

(一)房地产资产市场

(二)房地产消费市场

(三)房地产市场的内在因素及其关系

二、房地产市场四象限划分及其内在联系

(一)房地产市场四象限划分

(二)房地产市场四象限的内在联系

三、外在因素对四象限模型均衡状态的影响

(一)宏观经济

(二)土地政策

(三)利率

第五节 资产定价模型

一、资产定价模型简介

二、资产定价模型的假设条件

三、资产定价模型的优缺点

(一)资产定价模型的优点

(二)资产定价模型的缺点

四、资产定价模型的应用

(一)资产分类，优化资源配置

(二)资产定价，指导投资者的投资行为

(三)资产组合管理的业绩评估依赖于资产定价模型

三、考核知识点与考核要求

(一)投资三要素原理

识记：(1)收益;(2)成本;(3)预期。

(二)土地报酬递减规律

识记：(1)报酬;(2)土地报酬;(3)总报酬;(4)平均报酬;(5) 边际报酬;(6)土地受容力;(7)土地生产效率。

领会：(1)报酬递减规律;(2)土地报酬递减规律;(3)土地报酬曲线 之间的关系。

简单应用：土地报酬变化的阶段分析。

综合应用：分析土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用。

(三)资金时间价值原理

识记：(1)资金时间价值;(2)利息;(3)利率;(4)计息周期;(5) 单利计息;(6)复利计息;(7)名义利率;(8)实际利率;(9)资金等值。

领会：资金时间价值的内涵。

简单应用：(1)资金时间价值的影响因素及计算方法;(2)名义利率与实 际利率之间的关系。

综合应用：资金等值的计算。

(四)房地产市场四象限理论

识记：(1)房地产资产市场;(2)房地产消费市场。

领会：房地产市场的内在因素及其关系。

简单应用：(1)房地产市场四象限划分及其内在联系;(2)外在因素对四 象限模型均衡状态的影响。

(五)资产定价模型

识记：资产定价模型。

领会：(1)资产定价模型的假设条件;(2)资产定价模型的优缺点。

简单应用：资产定价模型的应用。

四、本章重点、难点

重点：投资三要素、资金的时间价值。

难点：资金的时间价值、资金等值的计算与分析。

第三章 房地产市场分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解房地产市场的内涵，明确房地产市场分析的主要 内容，掌握房地产调查和预测的主要内容、方法与程序。

二、课程内容

第一节 房地产市场概述

一、房地产市场的特征

(一)房地产市场是信息不充分的市场

(二)房地产市场的区域性强

(三)房地产市场具有垄断性

(四)房地产市场是房地产权益的交易市场

(五)房地产市场存在时滞

(六)房地产市场的反经济周期性

(七)房地产市场服务的专业性

二、房地产市场的功能

(一)调节供求的功能

(二)优化资源配置的功能

(三)政府宏观管理的基础

三、房地产市场的结构

(一)房地产一级市场

(二)房地产二级市场

(三)房地产三级市场

四、房地产市场的分类

(一)按照区域划分

(二)按照用途划分

(三)按照功能划分

(四)按照交易方式划分

五、房地产市场供求的影响因素

(一)房地产市场供给的影响因素

(二)房地产市场需求的影响因素

第二节 房地产市场分析概述

一、房地产市场分析的必要性

(一)房地产投资决策需要市场分析

(二)房地产经营管理需要市场分析

(三)房地产价格策略的制定需要市场分析

二、房地产市场分析的限制

(一)成本限制

(二)时间限制

(三)技能限制

(四)偏好限制

三、房地产市场分析的程序

(一)确定分析目标

(二)市场调查

(三)市场预测

四、房地产市场分析的内容

(一)地区经济分析

(二)市场概况分析

(三)专业市场供求分析

(四)项目竞争分析

第三节 房地产市场调查

一、房地产市场调查的内容

(一)房地产市场环境调查

(二)房地产市场需求调查

(三)房地产市场供给调查

(四)房地产市场营销活动调查

二、房地产市场调查的方法

(一)普查法

(二)抽样调查法

三、房地产市场调查的程序

(一)确定调查目的

(二)初步调查

(三)调查设计

(四)现场调查

(五)资料整理、统计和分析

(六)撰写和提交调查报告

第四节 房地产市场预测

一、房地产市场预测的种类

(一)定性预测

(二)定量预测

二、房地产市场预测的方法

(一)指标法

(二)德尔菲法

(三)销售人员意见综合预测法

(四)购买意向预测法

(五)移动平均法

(六)指数平滑法

(七)回归分析法

(八)趋势法

三、房地产市场预测的程序

(一)确定预测目标

(二)搜集、整理资料

(三)选择预测方法

(四)建立预测模型

(五)评价和修正预测结果

(六)编写预测报告

第五节 房地产市场分析案例

三、考核知识点与考核要求

(一)房地产市场概述

识记：(1)时滞;(2)一级市场;(3)二级市场;(4)三级市场;(5) 房地产市场供给;(6)房地产市场需求。

领会：(1)房地产市场的特征;(2)房地产市场的功能;(3)房地产市 场的结构;(4)房地产市场的分类。

简单应用：联系实际，说明房地产市场的供求影响因素。

(二)房地产市场分析概述

识记：市场分析。

领会：(1)房地产市场分析的必要性;(2)房地产市场分析的限制。

简单应用：联系实际，说明房地产市场分析的主要内容。

(三)房地产市场调查

识记：(1)房地产市场调查;(2)抽样调查法。

领会：(1)房地产市场调查的方法;(2)房地产市场调查的程序。

简单应用：联系实际，说明房地产市场调查的主要内容。

综合应用：开展房地产市场调查，并撰写调查报告。

(四)房地产市场预测

识记：(1)房地产市场预测;(2)定性预测;(3)定量预测。

领会：(1)定性预测与定量预测的区别;(2)房地产市场预测的常见方法。

简单应用：房地产市场预测的程序。

四、本章重点、难点

重点：房地产市场分析的基本内容、基本要求和主要方法，房地产市场预测。

难点：房地产市场预测的基本方法和步骤。

第四章 区位条件分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解区位的概念与内涵，掌握区位分析的内容，充分 认识影响区位的主要因素以及各类项目区位分析的重点考虑因素。

二、课程内容

第一节 区位与房地产价值

一、区位

(一)区位的概念

(二)区位的内涵

二、城市功能分区

(一)商业区

(二)工业区

(三)居住区

三、区位与房地产价值的关系

(一)区位对房地产价值的影响

(二)区位选择的注意事项

第二节 区位条件分析概述

一、区位分析的内容

(一)地域因素的分析与选择

(二)项目选址分析

(三)开发潜力分析

(四)土地获取难度分析

二、区位的影响因素

(一)行政因素

(二) 自然因素

(三)经济因素

(四)社会因素

(五)环境因素

第三节 不同类型房地产区位分析

一、住宅项目区位分析

(一)基础设施完备的程度

(二)公共交通便捷程度

(三)环境

(四)人口

二、商业项目区位分析

(一)交通便捷性

(二)标识性

(三)适应性

(四)购买力

三、写字楼项目区位分析

(一)办公集聚度

(二)配套服务完善度

(三)交通便利性

(四)前瞻性

四、工业项目区位分析

第四节 房地产区位分析案例

三、考核知识点与考核要求

(一)区位与房地产价值

识记：(1)区位;(2)城市功能分区;(3)商业区。

领会：(1)区位的内涵;(2)城市功能分区的类型。

简单应用：区位与房地产价值的关系分析。

(二)区位条件分析概述

识记：(1)项目选址分析;(2)开发潜力分析的内容。

领会：区位分析的内容。

简单应用：区位的影响因素。

(三)不同类型房地产区位分析

简单应用：联系实际，说明不同类型房地产区位分析的主要内容。

四、本章重点、难点

重点：区位分析的基本内容。

难点：区位分析的基本方法。

第五章 基础数据估算

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，掌握房地产投资与成本的概念，房地产投资与成本的 构成，成本费用估算方法，融资与资金成本分析，收入与税金估算以及租售价格 的确定等内容。

二、课程内容

第一节 房地产投资与成本费用估算

一、房地产投资与成本费用的概念和构成

(一)房地产投资的概念和构成

(二)成本费用的概念和构成

(三)房地产投资与成本费用的关系

二、房地产投资与成本费用估算的要求和依据

(一)房地产投资与成本估算的要求

(二)房地产投资与成本估算的依据

三、房地产投资与成本费用估算的方法

(一)简单估算法

(二)投资分类估算法

四、房地产投资与成本费用的具体估算

(一)土地费用

(二)前期工程费

(三)基础设施建设费

(四)建筑安装工程费

(五)公共配套设施建设费

(六)开发间接费

(七)管理费用

(八)财务费用

(九)销售费用

(十)其他费用

(十一)开发期税费

(十二)不可预见费

(十三)运营费用

(十四)修理费用

第二节 融资与资金成本分析

一、融资分析

(一)融资的概念

(二)融资渠道

(三)融资方案

二、资金成本概述

(一)融资成本的概念

(二)融资成本的构成

(三)权益资金成本

(四)债务资金成本

(五)加权资金成本

三、融资方案优化标准

(一)综合融资成本率衡量标准

(二)财务杠杆效应与财务风险衡量标准

第三节 收入与税金估算

一、收入概述

二、收入估算

(一)租售方案确定

(二)租售价格确定

(三)经营收入估算

三、税金估算

(一)营业税金及附加

(二)城镇土地使用税

(三)房产税

(四)契税

(五)印花税

(六)企业所得税

(七)个人所得税

(八)土地增值税

第四节 基础数据估算案例

三、考核知识点与考核要求

(一)房地产投资与成本费用估算

识记：(1)房地产投资;(2)房地产开发建设投资;(3)经营资金;(4) 成本费用;(5)开发产品成本;(6)经营成本;(7)前期工程费;(8)基础 设施建设费;(9)公共配套设施建设费;(10)财务费用;(11)估算方法。

领会：(1)房地产投资与成本费用的关系;(2)房地产投资与成本估算的 要求;(3)房地产投资与成本估算的依据;(4)房地产投资与成本费用估算的 方法。

简单应用：采用投资分类估算法估算房地产项目的投资与成本费用。

综合应用：使用各种方法比较分析融资的成本费用。

(二)融资与资金成本分析

识记：(1)融资;(2)融资渠道;(3)信贷资金;(4)房地产抵押贷款;

(5)融资方案;(6)融资成本;(7)权益资金成本;(8)债务资金成本;(9) 综合融资成本率;(10)财务杠杆效应。

领会：(1)融资渠道的主要方式;(2)融资方案编制的原则与内容;(3) 融资成本的构成;(4)融资方案优化标准。

简单应用：计算权益资金成本和债务资金成本。

综合应用：优化和选择房地产融资方案。

(三)收入与税金估算

识记：(1)经营收入;(2) 自营收入;(3)房产税;(4)土地增值税。

领会：(1)房地产投资项目的租售方案确定;(2)房地产投资项目的租售 价格确定;(3)房地产投资项目的经营收入估算。

简单应用：(1)对房地产投资项目进行收入估算;(2)联系实际，对房地 产投资项目进行税金估算。

四、本章重点、难点

重点：房地产投资的成本费用分析方法。

难点：比较选择不同的融资方式的成本。

第六章 财务分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解房地产投资财务分析的含义、作用、步骤和方法， 学生能够读懂财务基本报表的基本内容，掌握房地产投资分析的静态财务分析和 动态财务分析方法，熟练解读和运用财务分析指标。

二、课程内容

第一节 财务分析概述

一、财务分析的含义

(一)收益分析

(二)风险分析

(三)资金流动性分析

二、财务分析的作用

(一)衡量项目的盈利能力

(二)衡量项目的清偿能力

(三)衡量项目的资金平衡能力

(四)提供项目管理的依据

(五)提供项目融资必备要件

三、财务分析的步骤

(一)编制财务报表

(二)分析财务基本报表

(三)分析财务效益指标

(四)提出财务分析结论

第二节 财务基本报表

一、现金流量表

(一)现金流量表的含义

(二)现金流量表的分类

(三)全部投资现金流量表与资本金现金流量表的比较

二、资金来源与运用表

(一)资金来源与运用表的含义

(二)资金来源与运用表分类

三、利润表

(一)利润表的含义

(二)利润表的填列

四、资产负债表

(一)资产负债表的含义

(二)资产负债表的主体结构

第三节 静态财务分析

一、利润率

(一)投资利润率

(二)资本金利润率

(三)资本金净利润率

二、投资利税率

三、静态投资回收期

(一)静态投资回收期的定义

(二)静态投资回收期的计算

(三)优缺点分析

四、借款偿还期

五、财务比率

(一)资产负债率

(二)流动比率

(三)速动比率

六、还本付息比率

第四节 动态财务分析

一、财务净现值

(一)财务净现值的含义

(二)财务净现值计算要点

(三)财务净现值的指标作用

(四)财务净现值的优缺点

(五)财务净现值计算案例

二、财务内部收益率

(一)财务内部收益率的含义

(二)财务内部收益率的计算

(三)财务内部收益率的作用

(四)财务内部收益率的优缺点

(五)财务内部收益率计算案例

三、动态投资回收期

(一)动态投资回收期的含义

(二)动态投资回收期的指标作用

(三)动态投资回收期的优缺点

(四)动态投资回收期计算案例

第五节 财务分析案例

三、考核知识点与考核要求

(一)财务分析概述

识记：财务分析。

领会：(1)财务分析的内容;(2)财务分析的作用。

简单应用：财务分析的步骤。

(二)财务基本报表

识记：(1)现金流量表;(2)资金来源与运用表;(3)利润表;(4)资 产负债表;(5)资产;(6)存货;(7)现金;(8)在建工程;(9)负债;

(10)所有者权益。

领会：(1)现金流量表的分类;(2)全部投资现金流量表与资本金现金流 量表的比较;(3)资金来源与运用表的分类;(4)资产负债表的主体结构。

简单应用：能看懂和填写房地产投资项目的财务基本报表。

(三)静态财务分析

识记：(1)财务静态指标;(2)投资利润率;(3)资本金利润率;(4)

资本金净利润率;(5)投资利税率;(6)静态投资回收期;(7)借款偿还期;

(8)财务比率;(9)资产负债率;(10)流动比率;(11)速动比率;(12) 还本付息比率。

领会：(1)静态财务分析的特点;(2)静态财务分析的指标体系;(3) 静态财务分析的应用。

简单应用：联系实际，计算房地产投资项目的财务静态指标。

(四)动态财务分析

识记：(1)财务动态指标;(2)财务净现值;(3)内部收益率;(4)动 态投资回收期。

领会：(1)动态财务分析的特点;(2)动态财务分析的指标体系;(3) 动态财务分析的应用。

简单应用：计算房地产投资项目的财务动态指标。

综合应用：联系实际，综合运用财务分析方法评判房地产投资项目方案的可 行性和进行方案比较或选择。

四、本章重点、难点

重点：财务基本报表、静态财务分析和动态财务分析。

难点：动态财务分析的方法、步骤和实际的应用。

第七章 不确定性分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解不确定性分析的含义和作用，掌握房地产投资项 目的不确定性分析方法;掌握盈亏平衡分析的基本方法和基本思路，敏感性分析 的含义和基本过程，概率分析的方法和步骤;理解对应各种分析方法的优缺点等 内容。

二、课程内容

第一节 不确定性分析概述

一、不确定性与不确定性分析的含义

(一)不确定性的含义

(二)不确定性产生的原因

(三)不确定性分析的含义

二、房地产投资的主要不确定性因素

(一)房地产开发投资的不确定性因素

(二)房地产置业投资的不确定性因素

三、不确定性分析的方法与作用

(一)不确定性分析的方法

(二)不确定性分析的作用

(三)不确定性分析的实践应用

第二节 盈亏平衡分析

一、盈亏平衡分析概述

(一)盈亏平衡分析的含义

(二)盈亏平衡分析的思路

(三)盈亏平衡分析的优缺点

二、线性盈亏平衡分析

(一)线性盈亏平衡分析的条件

(二)线性盈亏平衡分析公式

(三)线性盈亏平衡分析图解

(四)线性盈亏平衡分析案例

三、非线性盈亏平衡分析

(一)非线性盈亏平衡分析的适用范围

(二)非线性盈亏平衡分析公式

(三)非线性盈亏平衡分析案例

第三节 敏感性分析

一、敏感性分析概述

(一)敏感性分析的含义

(二)敏感性分析的作用

(三)敏感性分析的思路

二、单变量敏感性分析

(一)单变量敏感性分析的含义

(二)单变量敏感性分析步骤

(三)单变量敏感性分析图

三、多变量敏感性分析

(一)多变量敏感性分析的含义

(二)多变量敏感性分析步骤

(三)多变量敏感性分析图

四、敏感性分析的优缺点

五、敏感性分析案例

第四节 概率分析

一、概率分析的含义

二、概率分布

(一)概率分布的含义

(二)概率分布的种类

三、期望值

四、离散度

(一)方差

(二)标准差

五、变异系数

六、置信区间与置信概率

七、概率分析步骤

三、考核知识点与考核要求

(一)不确定性分析概述

识记：(1)不确定性;(2)不确定性分析。

领会：(1)不确定性产生的原因;(2)房地产投资的主要不确定性因素。

简单应用：不确定性分析的方法与作用。

(二)盈亏平衡分析

识记：(1)盈亏平衡分析;(2)固定成本;(3)可变成本;(4)线性盈 亏平衡分析。

领会：(1)盈亏平衡分析的思路;(2)盈亏平衡分析的优缺点;(3)线 性盈亏平衡分析的条件;(4)线性盈亏平衡分析公式;(5)线性盈亏平衡分析 图解。

简单应用：非线性盈亏平衡分析的范围和公式。

综合应用：(1)联系实际，对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析;(2)

联系实际，对房地产投资项目进行非线性盈亏平衡分析。

(三)敏感性分析

识记：(1)敏感性分析;(2)单变量敏感性分析;(3)多变量敏感性分 析。

领会：(1)敏感性分析的作用;(2)敏感性分析的思路;(3)单变量敏 感性分析步骤;(4)单变量敏感性分析图;(5)多变量敏感性分析步骤;(6) 多变量敏感性分析图;(7)敏感性分析的优缺点。

简单应用：联系实际，对房地产投资项目进行敏感性分析。

(四)概率分析

识记：(1)概率;(2)概率分析;(3)概率分布;(4)期望值;(5) 离散度;(6)置信区间。

领会：(1)概率分布的种类;(2)概率分析的一般步骤。

简单应用：联系实际，计算房地产项目预期投资收益率的期望值、方差、标 准偏差和分析项目的盈利性。

四、本章重点、难点

重点：不确定性分析的原理、方法与步骤，线性盈亏平衡分析，敏感性和概 率分析，非线性盈亏平衡分析。

难点：线性盈亏平衡分析、敏感性和概率分析、非线性盈亏平衡分析。

第八章 风险分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解房地产投资风险分析的含义，熟悉风险识别、估 计与评价，了解房地产投资风险管理的基本内容，掌握风险估计方法、房地产投 资组合的风险分析以及风险管理的含义与方法。

二、课程内容

第一节 风险分析概述

一、风险

(一)风险的含义

(二)风险的特点

(三)风险与不确定性的区别

(四)风险与投资回报

二、房地产投资风险

(一)房地产投资风险的特征

(二)房地产投资风险的种类

三、房地产投资风险分析

(一)房地产投资风险分析的含义

(二)房地产投资风险分析的目的

(三)房地产投资风险分析的程序

第二节 风险识别

一、风险识别的含义与方法

二、头脑风暴法

(一)含义

(二)适用范围

(三)注意事项

三、德尔菲法

(一)含义

(二)实施步骤

(三)注意事项

(四)适用范围

四、幕景分析法

(一)含义

(二)适用范围

五、故障树分析法

(一)含义

(二)实施步骤

(三)故障树分析法的优缺点

六、筛选监测诊断技术法

第三节 风险估计与评价

一、风险估计与评价概述

二、蒙特卡洛模拟法

(一)概述

(二)基本原理

(三)实施步骤

(四)注意事项

三、层次分析法

(一)概述

(二)基本思路

第四节 房地产投资组合风险

一、房地产投资组合的定义

二、房地产投资组合的选择模型

三、房地产投资组合的风险分析

四、房地产投资组合的风险与回报

第五节 房地产投资风险管理

一、风险管理概述

二、风险预控

三、风险回避

四、风险转移

(一)契约性转移

(二)购买房地产保险

(三)房地产资金证券化

五、风险组合

六、风险自留

三、考核知识点与考核要求

(一)风险分析概述

识记：(1)风险;(2)房地产投资风险;(3)系统风险;(4)非系统风 险;(5)房地产投资风险分析。

领会：(1)风险的特点;(2)风险和不确定性的区别;(3)风险与投资 回报;(4)房地产投资风险的特征;(5)房地产投资风险的种类;(6)房地 产投资风险分析的目的;(7)房地产投资风险分析的程序。

(二)风险识别

识记：(1)风险识别;(2)头脑风暴法;(3)德尔菲法。

领会：(1)头脑风暴法的适用范围和注意事项;(2)德尔菲法的适用范围、 实施步骤和注意事项;(3)幕景分析法的含义与适用范围;(4)故障树分析法 的含义、实施步骤和优缺点;(5)筛选监测诊断技术法的含义与实施步骤。

简单应用：联系实际，选择和比较房地产投资分析中的风险识别方法。 (三)风险估计与评价

识记：(1)风险估计;(2)风险评价。

领会：(1)蒙特卡洛模拟法的基本原理、实施步骤和注意事项;(2)层次 分析法的基本思路。

(四)房地产投资组合风险

识记：房地产投资组合。

领会：(1)房地产投资组合选择模型;(2)房地产投资组合的风险分析;

(3)房地产投资组合的风险与回报。

简单应用：计算和比较不同房地产投资组合的收益期望值和风险度量值。

(五)房地产投资风险管理

识记：(1)风险管理;(2)风险防范;(3)风险控制;(4)风险预控;

(5)风险回避;(6)风险转移;(7)风险组合;(8)风险自留。

领会：(1)风险预控的方法;(2)风险回避的作用与局限;(3)风险转 移的方法;(4)风险组合的注意事项;(5)风险自留的方式。

四、本章重点、难点

重点：房地产投资风险分析的基本方法、流程和模型。

难点：房地产投资组合的风险模型及应用。

第九章 社会影响分析

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，学生应该掌握房地产投资社会影响分析的含义、内容、 步骤和方法;社会信息调查的步骤、方法;利益相关者的概念、内容以及利益相 关者分析的步骤。

二、课程内容

第一节 社会影响分析概述

一、房地产投资社会影响分析的含义及特征

(一)房地产投资社会影响分析的含义

(二)房地产投资社会影响分析的特征

二、房地产投资社会影响分析的作用与范围

(一)房地产投资社会影响分析的作用

(二)房地产投资社会影响分析的范围

三、房地产投资社会影响分析的内容

(一)项目对社会经济的影响

(二)项目对社会环境的影响

(三)项目对自然环境和自然资源的影响

四、房地产投资社会影响分析的步骤

(一)调查社会资料

(二)识别社会因素

(三)论证比选方案

五、房地产投资社会影响分析的方法

(一)按照使用用途分类

(二)按照使用阶段分类

第二节 社会信息调查

一、房地产投资社会影响分析所需的社会信息 二、社会信息的调查步骤

(一)确定调查对象

(二)调查方案设计

(三)收集整理资料

(四)分析总结

三、社会信息的调查方法

(一)个人访谈

(二)小组讨论

(三)问卷调查

(四)参与观察

(五)文献调查

第三节 利益相关者分析

一、利益相关者分析的含义

二、利益相关者分析的步骤

(一)识别利益相关者

(二)分析利益相关者的利益构成

(三)分析利益相关者的重要性和影响力

(四)制订参与方案

第四节 社会影响分析案例

一、待开发宗地现状

二、社会影响分析

三、互适性分析

四、社会风险及对策分析

(一)经济环境风险及防范

(二)征地拆迁风险及防范

(三)融资风险及防范

五、社会影响分析结论

三、考核知识点与考核要求

(一)社会影响分析概述

识记：(1)社会影响分析;(2)房地产投资社会影响分析;(3)确定评 估基准线调查法;(4)综合分析评估法。

领会：(1)房地产投资社会影响分析的特征;(2)房地产投资社会影响分 析的作用;(3)房地产投资社会影响分析的范围;(4)房地产投资社会影响分 析的内容;(5)房地产投资社会影响分析的步骤;(6)房地产投资社会影响分 析的方法。

(二)社会信息调查

识记：社会信息调查。

领会：房地产投资社会影响分析所需的社会信息。

简单应用：社会信息的调查步骤和方法。

(三)利益相关者分析

识记：(1)利益相关者;(2)利益相关者分析。

简单应用：利益相关者分析的方法步骤。

四、本章重点、难点

重点：社会影响分析的基本内容和基本方法步骤。

难点：利益相关者分析的开展。

第十章 投资决策

一、学习目的和要求

通过本章内容的学习，理解房地产投资方案选择的基础知识，掌握房地产投 资决策的含义、类型、要求以及程序和方法;掌握对不同类型的房地产项目投资

方案的比选含义、指标和方案以及比选的原则和方法。

二、课程内容

第一节 投资决策概述

一、房地产投资决策的含义

(一)房地产投资决策的定义

(二)房地产投资决策问题的构成条件

(三)房地产投资决策的内容

二、房地产投资决策的类型

(一)按决策信息的不同性质划分

(二)按照决策问题的性质划分

(三)按决策问题出现的状态划分

(四)其他

三、房地产投资决策的要求

(一)遵循客观规律

(二)依据科学的程序

(三)明确投资目标

(四)广泛进行决策咨询

(五)落实决策责任

四、房地产投资决策的程序

(一)决策目标的确定

(二)决策方案的拟订

(三)决策方案的优选

(四)决策方案的执行

五、房地产投资决策的方法

(一)定性分析方法

(二)定量分析方法

第二节 方案比选概述

一、房地产投资方案比选的含义

二、房地产投资方案的类型

(一)互斥方案

(二)独立方案

(三)混合方案

三、房地产投资方案比选的指标

(一)静态指标

(二)动态指标

(三)比选指标的综合运用

四、房地产投资方案比选的方法

(一)效益比较法

(二)费用比较法

(三)最低价格(服务收费标准)比较法

五、房地产投资方案比选的注意事项

(一)内部收益率与净现值

(二)净现值与净现值率

第三节 不同类型方案的比选

一、互斥型方案的比选

(一)互斥方案比选的原则

(二)不同类型互斥方案的比选

二、独立型方案的比选

(一)无资金限制的独立方案比选

(二)有资金限制的独立方案比选

三、混合型方案的比选

三、考核知识点与考核要求

(一)投资决策概述

识记：(1)决策;(2)投资决策;(3)确定型决策;(4)风险型决策;

(5)不确定型决策。

领会：(1)房地产投资决策的内容;(2)房地产投资决策的类型;(3)

房地产投资决策的要求;(4)房地产投资决策的程序。

简单应用：房地产投资决策的方法。

(二)方案比选概述

识记：(1)投资方案比选;(2)差额投资收益率;(3)差额投资回收期;

(4)净现值;(5)净现值率;(6)差额投资内部收益率;(7)等额年值。

领会：(1)房地产投资方案的类型;(2)房地产投资方案比选的指标;(3) 房地产投资方案比选的方法;(4)房地产投资方案比选的注意事项。

简单应用：计算房地产投资方案比选中常用的指标。

综合应用：比较选择不同的房地产投资方案。

(三)不同类型方案的比选

领会：(1)互斥型方案比选的原则和步骤;(2)独立型方案比选的分类和 步骤;(3)混合型方案比选的分类和步骤。

简单应用：联系实际，比选不同类型的互斥方案。

综合应用：联系实际，比选不同类型的房地产投资方案。

四、本章重点、难点

重点：投资决策、评价指标、方案比选。

难点：不同类型的房地产投资方案比选。

第三部分 有关说明与实施要求

一、关于考核目标的说明

1 、本课程要求应考者掌握的知识点都作为考核的内容。

2 、关于考试大纲中四个能力层次的说明：

识记：要求应考者能知道本课程中有关的名词、概念、原理和知识的含义， 并能正确认识和表述。

领会：要求在识记的基础上，能全面把握本课程中的基本概念、基本原理、 基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系。

简单应用：要求在领会的基础上，能运用本课程中的基本概念、基本方法中 的少量知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题。

综合应用：要求在简单应用的基础上，能运用学过的本课程的多个知识点， 综合分析和解决比较复杂的问题。

二、关于自学教材的说明

1 、指定教材

《房地产投资分析(第 2 版)》，周小平、熊志刚、王军艳编著，清华大学 出版社，2016

2 、参考教材

《房地产投资分析(第 6 版)》，刘秋雁著，东北财经大学出版社，2020.12

三、 自学方法指导

1、认真阅读大纲与教材。自学者应根据本大纲规定的课程内容和考核目标， 认真学习教材的相关章节，全面系统地掌握教材所阐述的基本原理、基本概念和 基本知识。 自学者应深入学习教材中由本大纲规定的相关内容，掌握基本原理， 理解基本概念和基本知识的内涵。

2 、系统学习与重点深入相结合。本课程较为系统地介绍了房地产投资的理 论和实务知识，知识点较多、学习范围广。为此，考生必须在全面、系统学习的

基础上，抓住重点。首先，要掌握房地产投资学的基本理论和基本方法;其次， 要掌握房地产投资分析的重点内容，例如房地产项目成本估算与融资方案择优、 房地产项目投资的财务分析、房地产项目投资的不确定性分析、房地产投资项目 的风险分析等内容;最后，要能理解各章之间的联系，构建完善的房地产投资知 识体系。

3 、重视理论联系实际。本课程既有一定深度的房地产投资学理论知识，又 有很多实际的房地产投资业务内容，是一门实践性很强的专业课。在学习过程中， 考生既要重视理论知识学习，掌握房地产投资相关的基本理论和基本方法，又要 关注中国房地产投资发展现状和趋势，及时将所学知识运用于具体的房地产投资 项目实践，紧密结合理论学习与投资实践，达到最理想的学习效果。

4 、完成课后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识，培养分 析问题、解决问题及提高能力的重要环节。在做练习前，应认真阅读教材，按考 核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在学习过程中对所学知识进行合理的 回顾与发挥，注重理论联系实际和具体问题具体分析。解题时应注意培养逻辑性， 针对问题围绕相关知识点进行层次(步骤)分明的论述或推导，明确各层次(逻 辑)间的逻辑关系。

5 、保证必要的学习时间。 自学者应根据本课程的特点和自身的实际情况， 合理安排自学时间。

四、对社会助学的要求

1 、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。

2 、应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目 标。

3、辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容， 以免与大纲脱节。

4、辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡"认真阅读教材，刻苦钻研教材， 主动争取帮助，依靠自己学通"的方法。

5 、辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极 启发引导。

6 、注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学 会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。

7 、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个 能力层次中会存在着不同难度的试题。

五、关于考试命题的若干规定

1 、本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适 当突出重点章节，加大重点内容的覆盖密度。

2 、试卷对能力层次的要求应结构合理。对不同能力层次要求的分数比例一 般为：识记占 20% ，领会占 30% ，简单应用占 30% ，综合应用占 20%。

3 、本课程试题的难易程度应适中。每份试卷中不同难度试题的分数比为： 易占 20% ，较易占 30% ，较难占 30% ，难占 20%。

4 、本课程考试的题型一般有：单项选择题、多项选择题、名词解释题、简 答题、计算题、论述题等。各种题型的具体样式参见本大纲附录。

5 、考试方式为书面闭卷考试;考试时间为 150 分钟，60 分为及格。

6、考试时只允许考生携带钢笔或圆珠笔、2B 铅笔和橡皮、无存储功能的计算器。

附录：题型举例

题型一;单项选择题

下列不属于房地产投资的三要素是( )。

A .时机

B .区位

C .稀缺

D .质量

题型二：多项选择题

房地产投资项目资金来源的渠道一般有( )。

A . 自有资金

B .预售收入

C .房地产开发贷款

D .上市融资

E .房地产抵押贷款

题型三：名词解释题 投资价值

题型四：简答题

影响房地产市场需求的因素有哪些?

题型五：计算题

某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为 7000 万元， 单位面积的可变成本为 2000 元/平方米，项目建成后预计平均售价为 6000 元/平 方米，销售税金及附加为 500 元/平方米，开发商拟获利 5000 万元。试求项目盈 亏平衡时的开发数量与目标利润开发量。

题型六：论述题

联系实际，分析房地产项目投资的常见风险及其对项目投资回报的影响?