06569物业管理实务自考资料：财务管理

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财务管理

第一节物业服务企业财务管理

一、物业服务企业的财务管理：包括营业收管理、成本和费用管理、利润管理、专项维修资金的管理。

二、物业服务企业营业收入：包括主营业务收入和其他业务收入。

1）主营业务收入：是指在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人/使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2）其他业务收入：是指从事主营业务以外其他业务活动所取得的收入。包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入，废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入。3）商业用房经营收入：是指利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所得，如：开办健身房、美容美发屋、商店等

经营收入。

三、物业服务企业营业收入的管理：物业服务企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认营业收入的实现。

物业大修应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认营业收入的实现。物业服务企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应根据合同或协议所规定的付款日期确认营业收入的实现。

四、物业服务企业的营业成本：包括直接人工费、直接材料费、间接费用。

1）直接人工费：包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费用等。

2）直接材料费：包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等费用。

3）间接费用：包括企业所属物业服务单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公

费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保险费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销费及其他费用等。

五、物业服务企业成本费用的管理

1）实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

2）物业设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

3）物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费中。

4）年度时，按照年末应收账款余额的0.3%—0.5%计提坏账准备金，计入管理费用。（企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已

核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；

收回已核销的坏账，冲减管理费用。

六、物业服务企业其他业务支出的内容及管理

1）其他业务支出：是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿费用，计入其他业务支出。

个业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

七、物业服务企业税费的管理

1）物业管理的税金和费用：包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。（代理业务的手续费收入应征收营业税）

八、物业管理的企业利润：（营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入）

1、营业利润：包括主营业务利润和其他业务利润。2、主营业务利润：是指主营业务收入减去营业税及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

3、其他业务利润：是指其他精力收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。4、补贴收入：是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第二节物业管理项目的财务管理一、物业管理项目财务管理：是指独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

二、定期向所属的财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目的总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。

三、物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。

四、物业管理项目与普通的财务管理体制是有区别，从现状主要分为：独立核算、非独立核算。

第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制

一、物业服务费用酬金制

1）物业服务费用酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服

务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

2）物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。

3）归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。

4）仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。

5）酬金制条件下，企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

6）酬金制：对业主而言，服务费用的收支情况较透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；

对企业而言，酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

二、物业服务费用包干制

1）包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2）物业服务费用包干制：对业主而言，物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化。

对企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力。

三、酬金制和包干制的财务特征（会计主体、收入、成本费用）

1）在酬金制下：物业管理项目是独立的会计主体，积压物业管理项目应独立建账、独立核算。

在包干制下：物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

2）酬金制的物业管理项目：物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；

包干制的物业管理项目：物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

3）成本费用：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强；

四、物业服务费的测算编制应考虑的因素

1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

3）个业为该项目管理投入的固定资产折旧和用物业服务费购置的固定资产折旧，应纳入到物业服务费的测算中。

4）物业服务企业属微利性服务行业，物业服务费用的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润。

五、物业服务费成本（支出）的构成：

1）管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）清洁卫生费用；4）绿化养护费用；5）秩序维护费用；6）办公费用；7）物业服务企业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）经业主同意的其他费用

六、物业服务费编制的依据1）收入的编制方式：通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。2）支出的编制依据：管理计划及实施计划所需物业服务成本。物业正常维修和养护计划。

七、物业服务费核算要点及方法

1）确定服务费成本构成的注意事项：一是要详细，二是要全面，三是依据准确。

2）收集原始数据（服务费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集就至关重要。）

3）物业服务的测算：首先应根据物业服务费支出（成本）项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员人分别测算积压新时期费用。

八、核算表的内容：序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。第四节物业管理专项维修资金

一、专项维修资金属业主所有，物业服务单位的管理和使用属于代管性质。

二、专项维修资金的主要来源：

1）法规规定的费用。（购房者按购房款2%—3%比例向售房单位缴交；公房时售房单位，多层不低于20%，高层不低于30%）

2）物业服务费结转的费用（出现较大数额结余时，除可在管理预算调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金）

3）业主大会中决定分摊的费用在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会向全体业主续筹的资金）4）业主共有物业的收益5）社会捐赠或政府拨款的费用。

三、专项维修资金管理

1）专项维修资金不计征营业税。2）账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内关当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

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