06569物业管理实务自考资料：房屋及设施设备管理

考生网为考生收集整理了“06569物业管理实务自考资料：房屋及设施设备管理“以供考生们复习使用。自考教材每隔几年都会更新、变动，但相关知识大体不变，考生们抓住考点进行复习即可。

更多资料可查看：物业管理实务题库、自考教材（相同课程各省教材不一定相同，请按省搜索）。

房屋及设施设备管理

房屋及设施设备管理：是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护管理、大中小修及更新改造。

第一节房屋及设施设备管理概述一、房屋种类的划分

1）按房屋的建筑结构类型和材料：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、其他结构。

2）按房屋承重受力方式：墙承重结构、构架式承重结构、简体结构承重（框架筒体结构承重）、大空间结构承重。

3）按房屋的层次和高度：低层建筑、多层建筑、高层建筑。

4）按房屋的用途：居住用途、商业用途、工业用途、其他用途。

二、房屋的基本组成部分

1）结构部分：（基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。）

2）装修部分：（门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等。）

3）设施设备部分：（水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷针、电梯）等）

三、房屋及设施设备评价参考的主要指标：房屋完好率、危房率、设施设备完好率。

完好房（小修）基本完好房（一般性维修）一般损坏房（中修或局部大修）

严重损坏房（大修、翻修、改建）危险房（不能确保安全）

房屋完好率＝（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×100%

设施设备完好率＝完好设施设施数量÷全部设施设备总数量×100%

四、房屋设施设备管理的内容：1）使用管理2）维修保养3）安全管理4）技术档案资料管理

5）采购和零备件管理6）工量具和维修用设备管理7）外包管理8）技术支持

01）采购和零备件管理内容：

一：加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；

二：对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；

三：严把采购质量关；四：妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施

一、房屋及设施设备维修养护的维修方式：预防性维修、事后维修、紧急抢修。

01）预防性维修：是指按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动。

02）预防性维修的分类：1、计划性预防维修（又称定期维修，具有周期性特点。）

2、状态监测下的预防维修（主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等）

3、改善性的预防维修

03）事后维修的仅适合采用的情况：1、故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；2、修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；3、某些利用率低或有备用的设备。

04）紧急抢修：是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。

二、房屋及设施设备维修养护的修理类别：大修（工作量最大的）、中修（介于大修和小修之间）、小修（工作量最小的）

小修是维修工作量最小的一种计划修理。工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题。

三、维修养护的修理周期和修理周期结构

1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，是指从开始使用到第一次修理之间的间隔时间。（单位月或年）

2）修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。（单位：月）

3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。（小修——小修——中修——小修——小修——大修。）

四、维修养护编制计划的种类：1）按时间编制分为：年度维修计划、季度维修计划、月季维修计划

2）按修理类别编制分为：房屋维修计划、空调系统维修计划、消防系统维修计划

五、维修养护计划的编制依据：1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；

3）安全与环境保护的要求；4）房屋及设施设备的技术状态。

维修养护所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性。

六、维修养护计划的编制流程及内容（P115、P116）

七、房屋及设施设备维修养护计划的实施：1）修前预检2）修前资料准备3）修前工艺准备

4）其他准备5）组织实施6）验收和存档

001）修前预检：是对待房屋设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。

002）修前资料准备：修前预检结束后，工程人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。

003）要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制的因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制。

004）维修养护工作的存档：包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料。

八、消防设施维修保养计划（案例）

1）维修保养项目2）技术资料及图纸3）运行和使用者的责任、配合4）维修保养人员的职责

5）月、季度检查6）半年检查和书面报告7）更换材料、设备的供应8）安全工作

第三节共用设施设备的运行管理

一、共用设施设备的运行管理内容包括：制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理、节能管理

二、设施设备的状态管理内容包括：1）设备的检查2）设备的状态监测3）定期预防性试验4）设备故障诊断技术

1）设备的检查按检查时间的间隔分为：日常检查定期检查

2）设备状态监测分为：停机监测不停机监测（在线监测）

3）设备状态监测的方法：直接检测绝缘性检测温度检测振动和噪声检测泄漏检测裂纹检测腐蚀检测

4）设备诊断技术是预防维修的基础，技术手段主要是：红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱检测

以及计算机专家分析与故障诊断系统

三、设备故障诊断技术的重要作用：

1）可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修；

2）较科学地确定设备修理间隔和内容；3）预测零件寿命，搞好备件管理。

四、节能管理的方法：1）采用管理手段节能降耗2）采用技术改造节能

能源消耗的公式：∑Wn=Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb

∑Wn——设备系统的综合能耗量Wb——设备标准能耗Wc——操作人员非正常操作浪费的能源

Ws——因维护保养不善设备损坏造成的能耗Wf——运输、保管及其他非正常消耗Wsb——设备状况不良，运行中浪费的能源

001）采用管理手段节能降耗的具体措施：1）落实组织和管理体系；2）加强节能宣传和培训，树立节能意识。3）建立能源消耗的计划和考核制度。

4）在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。5）调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、霓虹灯的开关时间。

6）合理设定运行参数（如空调温控点），既保证政党使用功能，又节省能源。

002）技术改造节能也称为投资性节能：通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消

房屋及设施设备的节能管理必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。

第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制一、评估外包方时的注意事项：

1）选取多家单位进行综合价格比较；2）同等条件下原承包方优先；3）不以价格为唯一选择标准；4）评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避5）秉承公开、公正、公平的原则；6）根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式

二、订立外包管理合同应注意的事项

1）在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。

2）在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。

3）应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

4）委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。

三、外包管理合同实施应注意的问题：

1）建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责。2）建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

3）建立定期效果评估制度。4）定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

第五节几种典型设施设备的管理

一、供配电系统的种类：

1）按供电方式：高压供电、低压供电2）按供电回路数目的情况：单回路供电、多回路供电

3）按备用电源情况：无自备电源供电、有自备电源供电4）按供电性质：长期供电、临时供电

000）供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应；

000）定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。

000）重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

二、排水系统的种类：污水系统、雨水系统、工业废水系统。

三、给水系统的种类：生活给水、消防给水、中水和热水系统。

四、给排水系统管理工作的主要内容

1）建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。

2）建立给排水运行管理和维修保养管理制度。

3）建立给排水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。

4）配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。

5）制订供水计划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前通知用户。

6）有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。

7）做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。

8）对公共清洁用水和绿化用水进行计算和测算，为管理费的收取提供依据。

9）定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

五、消防系统

（一）消防系统的构成：1）火灾报警系统2）消防控制中心3）消火栓系统4）自动喷洒灭火系统5）防排烟系统6）安全疏散和防火隔离系统7）手提式灭火器8）其他灭火系统

1）火灾报警系统：由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成

2）消防控制中心：由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。

3）消火栓系统：由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成。（是应用最为普遍的灭火装置）

4）自动喷洒灭火系统：由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。

5）防排烟系统：由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成。

6）安全疏散和防火隔离系统：由安全疏散指示类、防火门、防火卷帘门、水幕等组成。

7）手提式灭火器（常见有泡沫灭火器、干粉灭火器等）

8）其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房，发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。

（二）消防系统管理工作的主要内容建立消防设备巡视、检查、测试制度

1）每周检查项目：检查各处消火栓是否损坏水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查各类手提式灭火器是否完好；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

2）每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

3）每半年检查项目：检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消防栓放水检查一次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次试验测试；检查自动喷洒系统管道和消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

对整个消防系统日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。

六、给排水系统的注意事项

1）应保证消防用水的基本储备。

2）北方地区就注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

3）餐厅和食堂的厨房排水要建军隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4）采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

七、电梯系统的种类

1）按用途方式：乘客电梯、载货电梯、客货梯。

2）按拖动方式：直流电梯、交流电梯、液压电梯。

3）按控制方式：单机控制电梯、集选控制电梯

八、空调系统的各类：

1）空调冷源按工作的原理：压缩式制冷机、吸收式制冷机。

2）按泠源设备布置的情况：中央空调、独立空调

九、空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作，常用节能措施有：

1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。（这是空调节能的重要手段）

2）保证和加强相关管道的保温。3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响。4）保证冷媒液的恰当用量。5）冷凝水的排除。

⊕空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一。

⊕中央空调系统是保证建筑内空气质量的重要设备，应注意恰当控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。

更多复习资料可查看“自考复习资料”栏目。