06569物业管理实务自考资料：入住与装修管理

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入住与装修管理

入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工也是物业管理操作过程的难点和重点之一。

第一节入住服务的内容一、入住服务的涵义

1、入住：是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务单位为业主办理物业管理事务的过程。

2、对业主而言，入住的内容包括：一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。3、入住过程涉及建设单位、物业服务单位、业主。

4、物业入住操作的模式：1）以建设单位为主体，由物业服务单位相配合的作业模式；（建设单位具体负责向业主移交物业并办理手续）2）建设单位将入住工作委托给物业服务单位，由物业服务单位代为办理入住手续。

5、入住时限：是指《入住通知书》规定业主办理手续的时间期限当新建物业符合交付使用条件，开发建设单位和物业服务单位应通过有效途径或合理方法，向业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办理相关手续。

二、入住的准备（资料准备、其他准备）（一）资料准备：1）《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》2）《入住通知书》3）《物业验收须知》4）《业主入住房屋验收表》5）《业主（住户）手册》6）物业管理有关约定（二）其他准备：1）入住工作计划2）入住仪式策划3）环境准备4）其他准备事项（重要是制订紧急预案）三、入住流程：

01）业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认

02）验收房屋业并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认

03）提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用

（建设单位开具证明，业主到物业服务公司继续办理手续）

04）签署有关物业管理服务约定等文件

05）缴纳当期物业服务等有关费用

06）领取《业主/住户手册》等相关文件资料

07）领取房屋钥匙（入住过程完结）

08）物业服务公司将资料归档

第二节入住服务应注意的问题

一、入住服务准备工作要充分

物业入住准备工作的核心是科学周密的计划，应注意的工作：第一）人力资源充足；第二）资料准备充足；第三）分批办理入住手续；第四）紧急情况要有预案

二、入住操作实务1）入住时间安排2）场地准备3）资料准备4）办公用具准备5）环境布置6）交通管理7）人员配备8）入住流程9）其他注意事项（逾期没有办理的，继续办理）

第三节装修管理

1、物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为。

2、物业装饰装修管理：包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督以及验收环节。

3、物业装饰装修内容：包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。

4、实施装饰装修管理的依据：是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

一、物业装饰装修流程图

1）装饰装修流程示意图一般挂于物业服务单位或在业主入住办理的现场。

2）物业服务单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出管理范围的，应报主管部门。

3）装饰装修施工单位应到物业服务单位办理开工证、出入证。

4）装修登记时，可以书面形式将装修工程的禁止行为和注意事项告之装修人，并督促装修人在开工前主动告知邻里。

5）用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有物业服务单位对装修内容登记备案完成后方可动工装修。

二、物业装饰装修不予登记的情况：

1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的；

3）扩大承重墙原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；5）未经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物、构筑物等；6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管理和设施的；

8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管理和设施的；9）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

三、物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。

四、物业装饰装修时间：1）一般装饰装修时间（指除节假日之外的正常时间）作业时间：8：00—12：00 14：00—18：00拆打时间：8：30—11：30 14：30—17：30

2）特殊装修时间（是指节假日休息时间）居住住宅的是原则上不允许

3）装饰装修期（是指装饰装修过程的完结时间）国家没有规定，一般情况不超过3个月。

五、装饰装修管理费用的收取：要严格按照国家和地方的相关规定输，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准。临时设置收取的，应科学测算并经相关主管行政部门批准。1）目前相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业服务单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。2）一般而言，《物业装饰装修管理协议》约定收取的费用包括装饰装修管理费和垃圾清运费。

3）处理装修垃圾的基本要求：01）需袋装处理；02）应按指定的位置、时间、方式进行堆放和清运。

六、物业装饰装修现场管理：1）严把出入关，杜绝无序状态；2）加强巡视，防患于未然；3）控制作业时间，维护业主合法权益；4）强化管理，反复核查

七、装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

1）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，对装修人和装修企业处以罚款；

2）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装修人处以罚款；3）擅自拆改供暖、燃气管理和设施的，对装修人处以罚款；

4）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装修企业处以罚款；

八、装饰装修活动中的责任：

1）因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装修企业责任的，装修人可向装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。

2）装修人装饰装修活动侵占了公共窨，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应贪污承担赔偿责任。

3）装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

4）装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

5）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，贪污承担赔偿责任。6）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装修活动中搭建建筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。7）装修人或者装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

8）装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自运用明炎作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

八、物业服务企业和相关管理部门的责任

1）物业服务单位发现装修人或者装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行下主管部门给予警告，可处装修管理服务协议约定的装修管理服务费2—3倍的罚款。2）行政主管部门的工作人员接到物业服务单位对装修人或装修企业违法行为的报告后，未及时处理的，应贪污给予行政处分。

九、装饰材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重加强控制和管理：1）核对是否为审批同意的材料；2）核对是否符合相关规定。

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