06569物业管理实务自考资料：早期介入与前期物业管理

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早期介入与前期物业管理

一、早期介入与前期物业管理的区别（一）概念不同早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。前期物业管理：是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

（二）内容作用不同早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业服务企业对新项目实施的物业管理服务。

（三）服务对象不同早期介入服务对象：是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象：是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。第一节早期介入

一、早期介入的作用：1）优化设计2）有助于提高工程质量3）有利于了解物业情况4）为前期物业管理作充分准备5）有助于提高建设单位的开发效益

二、早期介入的内容（一）可行性研究阶段1）根据物业建设及目标客户的定位确定物业管理的模式；2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客房情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案；

（二）规划设计阶段1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；2）就物业环境及配套的合理性、适应性提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

（三）建设阶段1）与建设单位、施工单位就施工中发现的总是共同商榷，及时提出并落实整改方案。2）配合设备安装，确保安装质量。3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。4）熟悉并记录基础及隐蔽工程管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

（四）销售阶段1）完成物业管理方案及实施进度表；2）拟定物业管理的公共管理制度；3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；

4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；6）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案；

（五）竣工验收阶段：主要是参与竣工验收。（在各单项工程完工后参与单项工程竣工验收；

在分期建设的工程完成后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。）

第二节前期物业管理

在前期物业管理期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用

部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通直辖市等前期物业管理的特殊内容。

一、物业管理项目前期运作的内容：1）管理资源的完善与优化；2）管理制度和服务规范的完善3）确定物业服务单项服务的分包

二、管理资源的完善与优化的具体内容：1）管理用房到位2）物资配备到位3）物业管理人员到位

三、物业管理人员到位的主要内容：1）补充人员；2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能；3）对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构；4）加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

四、工程质量保修的主要内容（协助完成保修，协助业主、督促建设单位、申报督促）

物业工程质量保修分为两部分：一是物业共用区域及共用设施设备的部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。

五、前期物业管理的特点

1）前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规期物业管理有直接和重要影响——这是明显的特点。

2）前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。3）前期物业管理呈现管理服务的波动和不稳定状态。（施工质量隐患、设计配套不完善等造成物业使用功能的不正常、不稳定。）4）前期物业管理呈现经营亏损。（投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对高；空置率高，管理费收缴率低，呈现收入少、支出多、收支不平衡）

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