06569物业管理实务自考资料：物业管理合同

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物业管理合同

第一节合同的概念一、合同的要约概述

1）要约：又称发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。

2）如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。3）合同成立以最后的要约与承诺生效为准。

二、合同要约的构成要件1）要约必须是特定的意思表示，必须具有订立合同的意思。2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。

3）要约必须传达到受约人才能生效。要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约是订立合同的提议，应表明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。

三、邀请要约：是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任（拍卖、一般广告、标价、招标是邀请要约，赏广告是要约。）

四、合同要约的法律意义

要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约人一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。

依据《中华共和国合同法》规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

在《中华共和国合同法》规定有下列两种情形之一，要约不得撤销：1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；

2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应法律责任。

五、承诺：又称接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种表示。要约一经承诺，合同即告成立。

六、承诺构成要件1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。2）承诺必须在要约的有效时间内作出。3）承诺必须与要约的内容一致。4）承诺必须传达给要约人。

七、合同承诺的法律意义

承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立；要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束；当然承诺也可依法撤回。根据《中华共和国合同法》规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者承诺通知同时到达要约人。”

八、合同要件即有效合同应当具备的必要条件：1）当事人的缔约能力（具备合法资格）；2）当事人的真实意思表示；3）合同的内容合法；4）合同的形式合法

《中华人民共和国合同法》明确规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式（行为合同或事实合同）

九、合同签订应遵循的基本原则：（应遵循《中华人民共和国合同法》规定的五项基本原则）

1）主体平等2）合同自由3）权利义务公平对等4）诚实信用5）守法和维护社会公益

01）合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求；

02）诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则，体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。03）守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。

第二节前期物业服务合同

一、前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

二、前期物业服务合同的主要内容（主要条款）：1）合同当事2）物业基本情况3）服务内容与质量4）服务费用5）物业经营与管理6）承接查验和使用维护7）专项维修资金8）违约责任9）其他事项

01）物业基本情况的主要内容：物业名称、类型、位置、建筑面积等。02）服务内容与质量的主要内容：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理；

03）服务费用的主要内容：物业服务费用的标准、收费约定的方式（包干制或酬金金制）；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理。04）物业经营与管理的内容：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用设施设备的经营与管理05）专项维修资金的主要内容：专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理06）违约责任的主要内容：违约责任的约定和处理、免责条款的约定等07）其他事项的主要内容：履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属等其他事项。

三、签订前期物业服务合同就注意的事项：1）物业承接验收；2）物业服务的费用；3）前期物业服务合同的解除或终止当受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，导致前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。

第三节物业服务合同一、物业服务合同的特点

1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

2）物业管理涉及人们日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

3）在订立物业服务合同时，应明确不但业主或使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。4）全体业主作为牧业服务合同的一方主体，所有业主必须承担相应的物业服务合同责任。其中的单个业主或部分业主，不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。

二、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别1）订立合同的当事人不同2）合同期限不同

三、签订物业服务合同应注意的事项：1）明确业主委员会的权利义务；2）明确业管理企业的权利和义务3）对违约责任的约定；4）对免责条款的约定；5）物业服务服务合同的主要条款宜细不宜粗；6）合同的签订要实事求是；7）明确违约责任的界定及争议的解决方式。

四、物业服务合同的终止原因：1）物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；2）物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；

3）因不可抗力致使物业服务合同无法发行的，物业服务合同将自然终止；4）物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；5）法律、法规规定的其他情形。

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