06569物业管理实务自考资料：物业服务企业

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物业服务企业

第一节概述一、物业服务企业的概念

物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

二、物业服务企业的特征：第一，是独立的法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。

三、物业服务企业的分类1、按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他（属于多种所有制经济成分的投资主体）

2、按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司（资产分为等额股份）、股份合作型（订立合作经营章程）。

四、物业服务企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业服务企业、物业服务集团公司。

第二节物业服务企业的设立一、物业服务企业的设立程序根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务设立程序分为：工商注册登记和资质审批。二、物业服务企业的工商注册登记：1）企业名称的预先审核；2）公司地址3）注册资本（有限责任公司为10万元，股份有限公司为1000万元），4）股东人数和法定代表人5）公司人员6）公司章程（总则，经营范围，股东的姓名和名称，股东的权利和义务，股东的出资方式和资额及股东转让出资的条件，公司的机构及产生办法、职权、议事规则，公司的法定代表，公司解散事由和清算办法，职工录用方式、待遇、管理方法，企业的各种规章制度。）物业服务企业在办理企业登记时应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。

三、物业服务企业的资质审批一级资质：由国务完建设主管部门负责颁发和管理。二级资质：由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理。

三级资质：由设区的市级人民政府房地产主管部门负责颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

直辖市人民政府建设主管理部门负责二、三级资质证书的颁发和管理，并接受国务完建设主管部门的指导和监督。

★四、各资质等级物业服务企业的条件

五、物业服务企业在申报资地需提供的资料

新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业服务企业在禽营业执照起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：1）营业执照；2）企业章程；3）验资证明4）企业法定代表人的身份证明；5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合。

第三节物业服务企业的组织形式与机构设置一、物业服务个业的组织形式：直线制、直线职能制（普遍采用）、事业部制（大型公司借鉴采用）、矩阵制。

二、物业服务企业组织机构设置的影响因素：企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。

三、物业服务企业组织机构设置的要求：1）按照规模、任务设置；2）统一管理、分层管理（实现集权与分权相结合）；3）分工协作；4）精干、高效、灵活

四、物业服务企业的机构设置（一般分为企业总部和各项目管理机构）（一室九部）

1）总经理室：一般设总经理和若干副总经理及三师，部分企业还设总经理助理，共同构成决策层，对企业的重大问题作出决策。

2）人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

3）行政管理部：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规则和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务等。

4）财务部：执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报收支情况。

5）品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。

6）市场拓展部：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。

7）经营管理部：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。

8）工程管理部：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

9）安全管理部：各项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、完成投诉处理、定期消防安全检查等工作，协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

10）环境管理部：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和纱化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

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