自考考前押题00158资产评估复习资料(2)

13、市场法的操作步骤（单选题、多选题、判断题）★★★

(1) 选择参照物

①　参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价。报价、拍卖价等均不能视为成交价。

②　要选择多个参照物。选取多个参照物，我国目前要求至少有三个交易案例，可以减少特殊因素和偶然因素对成交价及评估的影响。

③　参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者尽可能要类似。越类似的资产价格可比性越强，得到的评估值越准确。

④　参照物的成交价应是正常交易的结果，即不能反映市场行情的关联交易、特殊交易不能被选作参照物。能够获得关联交易、特殊交易成交价高于或低于市价多少的信息，则可选用。参照物的成交时间尽可能接近评估基准日。

(2) 调整差异

调整差异考虑因素包括：

①　时间因素

资产价格处于上升期，调整系数大于1，反之小于1

②　区域因素

参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好，将参照物的成交价向下调，即调整系数小于1，反之大于1。

③　功能因素

在资产功能在市场上能够得到充分利用的情况下，功能的高低与资产价值的高低成正相关关系。同时也要考虑购买方对资产特定效能的需要，调整可采用功能系数法。

④　成新率因素

成新率是指参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响。有形损耗率越高（成新率越低），资产的价值越低。如果参照物的成新率比被评估资产低，需要将参照物的成交价上调，调整系数大于1，反之调整系数小于1。

⑤　交易因素

参照物的交易为非正常交易的情况下，交易价格高于或低于公平的市场价值，需要对参照物交易价格进行交易情况的修正。

(3) 确定评估值

14、市场法中的直接比较法（单选题、多选题、判断题、计算题）★★

（1）单一因素法

①　现行市价法

评估对象或参照物在评估基准日具有现行市场价格的，则以该现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如将上市流通的股票、债券在评估基准日的收盘价作为评估值；将同批设备、汽车等现行市场价格作为评估值。

②　功能价值类比法

资产评估值=参照成交价格

当x=1，表明资产价值与其功能呈线性关系，称作生产能力比例法；当0<x<1，表明资产价值与其功能呈指数关系，称作规模经济效应指数法。

③　价格指数法

资产评估值=参照物成交价格

资产评估值=参照物成交价格x参照物交易日至评估基准日环比价格指数乘积

价格指数法一般只运用评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形，且时间差异不能过长。

④　成新率价格法

资产评估值=参照物成交价格

资产成新率=

⑤　市价折扣法

资产评估价值=参照物成交价格x（1-价格折扣率）

市价折扣法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

（1）类比调整法

①　市场售价类比法

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+...+交易情形差异值

资产评估价值=参照物售价x功能差异修正系数x...x时间差异修正系数

②　价值比率法

a. 成本市价法

资产评估值=参照物成交价格

b. 市盈率乘数法（主要适用于企业价值评估）

    企业评估值=被评估企业相同口径收益额x参照物（企业）市盈率

15、市场法的优缺点（多选题、简单题）★★★

（1）优点：

①　市场法是一种最简单、有效的评估方法，能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

②　评估结果易于被各方面理解和接受。

（2）缺点：

①　需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

②　不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

16、成本法适用前提条件（多选题）★

（1）被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。

（2）被评估资产必须是可再生、可复制的资产。

（3）应当具备可利用的历史资料。

17、成本法基本公式及其各项指标估算（单选题、判断题、计算题）★★

成本法价值核算包括重置成本、有形损耗、无形损耗。

评估值等于重置成本减去各项价值损耗，成本法的使用必须有可供利用的历史资料，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同，资产重置过程中的耗费应该是必须的。

基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x综合成新率

实体性贬值：主要由于磨损和自然力作用，使其物理性能下降；

功能性贬值：新技术推广，使其技术落后，性能降低，价值减少，这种功能性损耗，称为功能性贬值；

经济性贬值：由于政治因素、宏观政策因素使得资产价值下降，如货币政策制定，环保政策制定等法律法规制定。

成本法各项指标估算：

（1）重置成本及其估算

重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用原来的材料和技术等；更新重置成本是指利用新型材料和技术等。应首先考虑更新重置成本。二者采用的都是资产的现时价格，不同之处在于资产的技术、设计、标准方面的差异。无论哪一种，资产本身的功能不变。一般来说重新重置成本应该低于复原重置成本。

①　重置核算法

重置成本=直接成本+间接成本

间接成本=人工成本总额X成本分配率

间接成本=工作量x单位工作量的间接成本

间接成本=直接成本x间接成本与直接成本之比

直接成本指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等。

间接成本指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。

②　物价指数法

资产重置成本=资产历史成本

资产重置成本=资产历史成本X（1+物价变动指数）

资产重置成本=资产历史成本X资产购置日至评估基准日环比价格指数乘积

重置核算法可以估算复原重置成本和更新重置成本；

物价指数法核算复原重置成本；

采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高；

物价指数法和重置成本法都建立在利用历史资料的基础上。

③　功能价值类比法

生产能力比例法：

被评估资产重置成本=参照物重置成本

规模经济效益指数法：

被评估资产重置成本=

参照物重置成本

被评估资产重置成本=某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产历史成本

（2）实体性贬值及其估算

①　观察法

资产实体性贬值=重置成本X实体性贬值率

②　使用年限法

资产的实体性贬值率=

资产实体性贬值=重置成本X资产的实体性贬值率

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率

资产利用率=

③　修复费用法

修复费用法是指通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。

（3）功能性贬值及其估算

在成本法中功能贬值的确定需要折现或资本化，功能贬值是在未来继续发生的，所以需要把每年贬值额折算到评估时点上。

（4）经济性贬值及其估算

①　间接计算法

经济性贬值率=

②　直接计算法

经济性贬值额=资产年收益损失额X（1-所得税税率）X（P/A,r,n)=每年对应的税额X（P/A,r,n)

（P/A,r,n)年金现值系数

（5）综合成新率及其估算

综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

18、成本法的优缺点（多选题、简答题）★★★

（1）优点：

①　比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

②　有利于单项资产和特定用途资产的评估；

③　在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；

④　有利于企业资产保值。

（2）缺点：

①　采用成本法的工作量较大。

②　它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。

③　经济性贬值也不易全面准确计算。

19、收益法的适用前提条件（多选题）★

（1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益（同类资产未来预期的平均净收益）的单项或整体资产

（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以用货币衡量

（3）被评估资产预期获利年限可以被预测

20、收益法应用的形式（单选题、计算题）★★★

（1）资产未来收益期有限的情况

21、收益法中各项指标的确定（单选题、判断题）★★

（1）收益额

资产预期收益三种类型：净利润、净现金流量、利润总额

（1）折现率或资本化率

资本化率与折现率在本质上没有区别，只是适用场合不同。

折现率是一种期望投资报酬率，包含无风险利率和风险报酬率。

确定折现率三种方法：加和法、加权资本法、市场比较法。

（2）受益期限

通常以年为时间单位，分为有限期和无限期（永续）。

22、收益法的优缺点（多选题、简答题）★★★

（1）优点：

①　能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

②　与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

（2）缺点：

①　预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

②　在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

23、市场法与成本法的区别（多选题、简答题）★★★

（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。

（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。重置成本不仅包括该项资产的自身价格（构建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

（3）市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用到被评估资产的原始成本和原始资料。

（4）成本法是按全新资产的构建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则按照参照物价格，考虑被评估资产与参照物各项差异因素并进行调整来确定评估值。

24、资产评估方法的选择考虑因素（多选题、简答题）★★★

（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应

（2）资产评估方法必须与评估对象相适应

（3）资产评估的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约